顏光儀估價師，一個關於地理資訊系統、不動產估價、都市計畫及建築設計的分享

「都市更新」是透過重建、整建、維護的方式，以改造實質的居住環境，增加土地利用價值。所謂權利變換，係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者等權利人，於都市更新事業計畫完成後，按其更新前權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物與其土地之應有部份或權利金。

權利的價值評估，在都市更新權利變換過程中至為關鍵，且常成為審議過程的爭議。其實，權利關係人可以藉助公正客觀之第三人-不動產估價師的協助把關，避免參與都市更新時權利受損。

麗業不動產估價師聯合事務所長陳玉霖表示，目前都市更新權利變換估價的幾個主要問題包括：1.權利人眾多且權利內容複雜，少則幾個人，多則幾百人。2.估價結果涉及權利人之價值分配，除要求絕對值的正確外，更重視權利人間相對權利價值比例的公平性。3.更新前的估價條件，對於權利人權益影響非常大。4.更新前建築物之區分所有權人，如何因樓層與位置不同、或土地持分面積差異，合理分配更新前土地之立體地價。5.更新後的不動產，除要求市場合理價值外，亦重視樓層及水平位置的價差。

上述有關問題，權利關係人可以於都市更新事業擬定時，由不動產估價師扮演權利價值分配公平性橋樑，也就是地主與實施者權利分配之諮商顧問，以保障權利關係人於都市更新事業中之權益，即使是「合建」的條件設定，也可以請不動產估價師協助訂定合理的估價條件。有不動產估價師的協助，公部門可加快都市更新審議時程及效率，降低因為審議時間不確定，減少不動產景氣及市場變化，對權利關係人產生影響，促進都市更新事業計畫早日完成。（曾淑青）

【2009-05-05/經濟日報/B8版/理財天地】

資料整理:顏光儀