顏光儀估價師，一個關於地理資訊系統、不動產估價、都市計畫及建築設計的分享

高雄房市期盼已久的補漲行情終於發動，第3季中古屋房價漲幅居全台之冠。在供給短缺、土地成本飆漲兩大利多下，2010年高雄房價漲勢確立，千萬不要錯過這波機會。

高雄的商業辦公大樓「敗市」，位於多功能經貿園區內、緊鄰統一夢時代購物廣場的1,024坪市有精華地，因為使用限制未能鬆綁而流標一次，在市府放寬使用限制，並且透過都市計畫容積鼓勵之後，重新招標，底價每坪36.7萬元，是否能夠脫標成交，對高雄商業大樓和南高雄房地產後市，具有指標觀察意義。

　高雄都發局此次提出標售的這塊「肉地」容積率630％，屬於「特貿五」，沒有捐地回饋比例的問題，但是，仍然是此次「變更高雄多功能經貿園區特定區主要計畫與細部計畫案」的受益範圍，如果在3年內提早開發，可以獲得25％容積率獎勵，如果建築擁有光纖網路設備和網路加值運用，可以再分別得到5％和3％的獎勵，容積率增加之後，可以興建的總樓板面積中，最高50％可以移作興建住宅。

五都合併議題是否真有其效應，是近來台灣人民所共同關注的話題。目前看來，對於房市是有所影響的，因為升格必定會帶來區域內發展資源的重新分配，諸如當高雄縣、市，合併成為大高雄地區後，就估計會形成高雄都會核心區、旗山區與岡山區，三個重點交通生活圈，人口會逾達二二七萬，幾個原有的相關政策，勢必也將要有所調整。

相對於北部房市受到央行『針對性審慎措施』對投資客的影響顯著，高雄地區由於房價原本就有被長期低估的情況，再加上投資客比例相對較低，因此對整體成交量影響尚不明顯，然而高總價的地區，民眾觀望心態確實也有加重的情形發生，因此建商紛紛表示將不再大力推案，希望維持目前的價量穩定以降低推案風險。

全台房市市場面臨盤整考驗之際，大高雄地區當然也無法免於其難；雖然央行打房政策並未針對高雄。但是對於區域內，高單價、高總價產品而言，仍舊是造成了一定程度上的影響。

颱風凡那比雖然已經離去，但是對於高雄人而言，卻已將其深深的刻烙在每個人的心中，因為不管是高雄市或高雄縣，都因為這次的強風驟雨，為多數地方帶來一片汪洋，像是降雨量最多的楠梓地區，就降下了高達867毫米的雨量，各行各業皆損失慘重!

因高雄市政府恢復開放性空間容積率獎勵，加上兩岸簽訂ECFA利多，高雄建商推案意願不受央行打房影響，8月大樓新推案量（以申報開工計）再加溫，推出672戶，累計今年1~8月推案量達2274戶，已超越2009年一整年2167戶及2008年1509戶。

　依據高雄市地政處統計，今年8月份高雄市房屋交易量2187戶，不及去年同期2525戶，也較上個月2434戶略為萎縮，但建商推案意願卻不減反增，今年8月推案量743戶，其中住家大樓佔672戶，是去年同期3.67倍，也是近5年來新高。

內政部營建署昨（9）日公開標售「99年度高雄新市鎮第1期發展區土地預標售案」共5筆土地，脫標4筆、面積共1.1927萬坪，底價共10.15億元，地點位於高雄縣橋頭鄉後壁田段。共吸引8組競標，共標脫10.533億元，每坪平均8.831萬元。

　台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恆表示，高雄市第1期發展區土地預標售案自今年6月首度標售後，至9月已辦理第3次標售。歷經3個月，20筆地號土地幾乎標售一空，僅剩餘1筆尚未標脫，總標脫率達95％，標售成績比淡海新市鎮好。

　「淡海新市鎮第1期發展區第1、2開發區」土地標售，自今年5月公開招標以來，10筆標脫7筆，總脫標率僅70％。

太設（2506）昨日公告，以15.76億元、相當於每坪74.6萬元的高價，順利賣掉高雄市原復木土地2,112.37坪土地，獲利高達11.5億元，預計明年第2季可望認列入帳，估計EPS貢獻度達1.56元，堪稱是明年認列獲利的超級馬力夯。

　太設16年前從復木手中買下的高雄5千坪土地，經陸續開發推案交屋、處分後，迄今已完全開發完畢。其中昨天賣掉的這塊前鎮區獅甲段一小段526、527及528地號土地，處分利益達11.5億元，據悉，接手的買家，是高雄知名實力派建商國城建設。

　太設財務長陳清暉表示，今年太設主要貢獻營收和獲利的來源，包括高雄「時代之墅」連棟別墅、汐止「中研I-Park」、「南港森之丘」等；認列高峰為第2季，進入第4季後則以餘屋為主；至於楊梅22.7公頃山坡地，已取得開發許可，是未來幾年獲利的主動能。陳清暉表示，出清高雄土地後，太設下一步將是重返台北市中心，並且以都更為主。

總投資額高達50億元的「南星計畫遊艇產業專區」第一場招商說明會，昨（26）日在高雄金典酒店舉行，高雄市長陳菊宣示，南星遊艇產業專區開發計畫，正式啟動，預計2014年底前完成開發，預估年產值達到100億元。

　遊艇專區招商說明會，陳菊應邀致詞外，與會的貴賓有台灣區遊艇公會理事長呂佳揚、遊艇業者、開發商，以及國有財產局和市府相關機關代表約70人。

　陳菊表示，台灣遊艇製造技術獲得無數國外買主的青睞與肯定，也因為遊艇讓國外朋友更認識和喜愛台灣；同時遊艇製造是高雄非常獨特而且讓高雄驕傲的一項產業。

「除了北京建設在3年前興建一棟商業辦公大樓之外，18年來，高雄的建商沒有人推出辦公大樓」，因為供給遠大於需求，高雄市建築開發公會總幹事林佩樺為高雄的商業辦公大樓的「悲慘命運」做出詮釋。根據市場調查資料也顯示，高雄10大A級的辦公大樓每月租金最高者，都沒有超過每月一坪800元。

　高雄市的商業辦公大樓在民國70年代到80年代，曾經為港都構成非常美麗的天際線，可是，在1997年亞洲金融風暴之後，幾乎建蓋商業辦公大樓建商，都受到嚴重的財務衝擊。林佩樺表示，高雄市的商業辦公大樓曾經相當盛行，但從民國81以來就沒有建商投入興建，最近3年除了北京建設的「中華企業聯盟」和「市政總裁」，沒有人敢碰觸或挑戰商辦大樓市場。

　新宏觀廣告副理劉宇君說，就是因為高雄地區太久沒有人推出商業辦公大樓，所以，北京建設才在做過市場調查之後，在北高雄推出「市政總裁」，畢竟，想要更換辦公場所的企業，也大有人在，只是他們在高雄沒有太多選擇而已。

舉例來說，某建商3年前在高雄市區所推出個案，平均單價每坪14萬5千元，3個月內銷售一空，今年在同區段略遜的地段推案，每坪卻開價20萬元以上，賣了1年銷售不到5成；市區其他非豪宅地段的換屋型產品，也面臨價高銷售拉長的現。

　同樣地，漢神巨蛋博愛路旁4、5年前正對公園的個案，每坪才10萬5千元，吸引台北投資客大量批購；兩年前貼近漢神巨蛋新個案每坪也才13萬5千元左右，如今過了大中路國道10號高架橋的大樓，竟喊價18萬元。

高雄女婿、身價數億元的法國某集團亞洲區華裔總裁1年多前就想在高雄置產，發現高雄新舊成屋房價結構差距之大，讓他感到不可思議。在北高雄挑到一間近70坪的中古屋，請人重新裝潢後，總花費不到800萬元，幾乎是同區段新成屋的一半價格而已。

　另一位高雄土生土長的行銷公司負責人也有同樣的置疑，最近在北高雄自由路附近花800多萬元，購買屋齡五年的靜巷別墅，而附近新成屋價格至少要1千5百萬元以上。

京城建設（2524）昨（8）日公布9月營收4.92億元，創下2005年以來單月營收新高，比去年同期大幅成長151.3％；京城發言人周敬恆表示，主要是受惠於「京城凱悅」等豪宅案陸續入帳，以及一般大樓住宅的銷售不錯所致，至於高雄另外3家上市櫃建商則是呈現業績下滑，表現相當兩極化。

　周敬恆說，高雄地區中低價位的案件，沒有大量出現，使得較低價位的產品去化速度加快，而新的房價政策並未對豪宅等高單價商品產生明顯衝擊，看屋的來人組逐漸回籠，以「京城凱悅」和「圓頂」的來人數而言，都比以前明顯增多。

　周敬恆表示，由於「四海一家」、和「親親京城」等中低價房屋去代順利，9月營收達到4.92億元，比去年同期的1.95億元成長151％，累計前3季營業收入27.1億元，較去年同期的22.7億元成長19％。