前言
國際不動產估價協會（International Association of Assessing Office, IAAO）在1978年對大量估價（Mass Appraisal）提出定義：在給定的日期，利用標準化程序與統計檢定對一群不動產進行系統性的估價。因此，電腦輔助大量估價（Computer Assisted Mass Assessment, CAMA）是利用電腦來輔助提供一標準化程序，來進行大量的不動產估價。此一定義重點在於利用電腦估價，亦即標準化程序或統計方法，而非僅是藉電腦作資料處理。從1960年代開始國外即有推展實施電腦輔助大量估價之經驗，近年來CAMA已成為許多國家稅務上的輔助工具，且有愈來愈多國家加入此一趨勢。
國外經驗
本文整理「Computer Assisted Mass Appraisal」一書中所列許多各國所使用之電腦輔助大量估價方法，以作為國內推動時之參考。書中僅列舉十一個國家的制度或嘗試作法，相對另有更多國家已有或正嘗試利用CAMA來作為一般稅務之行政工具，隨統計方法與電腦資訊系統之發達，此乃大勢之所趨。
特徵價格法是最多國家使用的方法，例如美國、澳洲、加拿大英屬哥倫比亞、瑞典、新英格蘭島、荷蘭等國。而塔斯梅尼亞島應用比率模式，其為迴歸模型中的混合回饋模式。馬來西亞與北愛爾蘭分別有專家系統與類神經網絡的應用實驗。例外，近年來地理資訊系統也成為電腦大量估價重要的輔助工具，提高價格分析能力，在瑞典、加拿大英屬哥倫比亞、澳洲的大量估價系統均使用了GIS系統。
一、香港－運用大量估價技術在差餉估價
香港使用的CAMA方法包括迴歸基礎指數和相關資產估價方法等兩種。迴歸基礎指數方法估價是運用稅額（差餉）或租金等市場資料，進行迴歸分析。另外香港建築大多以高層建築和大量單元開發為主。相關資產估價方法適用在一些類似標的估價，例如相似主體結構單位建築物或開發。在估價時必須仔細考慮其價格關聯性和價格變化。
香港於1971年開始在差餉課徵上利用電腦系統輔助估價。在1986年建立一個結合住宅、辦公室及工業不動產評定稅額價值的綜合性CAMA系統。該系統是以具代表性建築單元或相關資產估價的概念為基礎，透過SPSS、COBOL來作統計處理。1992年時該系統轉為自動化，它加入差餉估價、提供電腦輔助計算不動產出售的移轉稅。並利用銷售價格、租金行情作為基礎，計算不動產稅。
二、北愛爾蘭－住宅不動產大量估價
北愛爾蘭國家估價局應用三種方法進行電腦大量估價測試，包括複迴歸分析、專家系統和類神經網路，主要目的為評定不動產稅之課稅基礎，主要標的物為住宅不動產。使用1992年8月至1994年8月之資料，分別使用上述三種估價模型，結果顯示類神經網路的估價能力優於其他估價模型。
三、馬來西亞－商用不動產的大量估價之專家系統發展
馬來西亞政府運用專家所研發之專家系統評估商業和工業房地產的收益評價。專家系統的優點為結合關領域專家的技術知識來進行估價，因為估價者專業知識不同，透過大量估價將產生推論的多樣性及專家的不同策略模型。例如民間估價人員可提供市場租金資料，學者可提供收益估價法律知識。
以簡單迴歸模型為基礎的專家系統操作方式如下：1.從專家知識中抽取影響租金之屬性。2.建立各種層級。3.導引估價人員對於各種層級的意見並結合承租者意見。4.進行不動產調查。5.找出主要因素(區位及建物)的權重。
界定租金屬性主要以區位及建物兩方面，區位方面依據可及性、座落、便利設施及鄰近地區環境等條件，而建物方面依據屋齡、建築設計、建築設備系統及公共設施等條件。
四、加拿大英屬哥倫比亞－電腦輔助農地大量估價
1974年哥倫比亞將農地的分類標準和估價方法標準化，估價委員制訂農地估價計畫且管理農地估價的過程。1980年早期，加拿大英屬哥倫比亞開始設立電腦輔助資產評價系統。CAPAS是電腦即時連線作業，系統的主要優點是增加生產力、控制和整合資產資料庫。CAPAS分為三種系統：包括資料保存系統、法令與過程系統和估價輔助系統。
在1983年，州和市政當局對九種資產類型建立不同的稅率，所有資產的估價基礎一律為市場價值，而農地的稅率通常是最低的。農地估價系統不需要農業素地的銷售資料，而使用農地收入來作分析，建立最新的農業資產資料庫。
農地估價的過程為依據土地類型、土地使用類型及農業容受力等計算土地價值。加上農地改善價值，再減去課稅減免額（包括內政費用、農村地區費用及教育費用），就可評估農地價值，將農地價值乘上農地稅率即可計算出稅額。
五、瑞典－農地之大量估價
瑞典在1980年代後期，開始利用電腦支援估價程序。例如檢查和挑出不適當的買賣實例、推估價格的趨勢和估算不動產價值，分析和估計測試估價結果。在1990年代中期，使用GIS技術。以更快、更合理的進行不動產估價，並結合形成程序產製地圖。未來，瑞典將改進GIS以支援各種類型的不動產估價。
不同的農業使用行為，相對不同的評價方法。耕地、牧場、森林的估價部份是以收益計算，但最終的價值仍以市場資料為基礎。農場建物的估價則是根據建築成本扣除折舊，同時考慮市場趨勢。農舍的估價是依據附近的房屋買賣和整個農業單位的價值。農業單位以外的估價單位，估價的總值由土地和建築物估價一起決定。
六、澳洲昆士蘭---大量估價電腦輔助系統
昆士蘭運用大量估價電腦輔助系統進行估價，主要目的為評估稅收基礎，評估標的物為住宅不動產。昆士蘭政府於1990年開始設計整合評價和銷售系統，於1995年土地局建立兩套大量估價系統，第一套為電腦輔助評價，第二套為整合評價和銷售系統。實證案例為黃金海岸城市住宅不動產之再估價。
昆士蘭黃金海岸城市住宅不動產的CAMA系統，提供四種估價模式的選擇，包括1.既有價格乘以一定係數。2.由既有價格搭配面積變數。3.由既有價格搭配單價變數。4.由面積計算推估價格應有之比例。最後估測的結果再與真實結果比較。
七、紐西蘭---電腦輔助大量估價
紐西蘭從1979年開始使用複迴歸分析技術進行電腦輔助大量估價，目的為評估稅收基礎。但並非所有對象都包含使用此技術，僅侷限在住宅類型的不動產。紐西蘭電腦輔助系統估價包括五個步驟：1.資料收集。2.迴歸分析：期望能夠得到最大的R2係數，且期望能夠有最小的誤差。統計量會顯示一般估價的準確性。3.預測：藉由不動產特徵來解釋價格的波動。4.指數：期望對於每個不動產使用售價/存在的資本價值的比率來解釋。被分析的變數包括區位、存在的資本價值水準和不動產屋齡。5.修改指數：這個分析混和預測和指數估計的多個變數，包括很多不動產特徵、存在的資本價值和在某些情況下存在的土地價值。
八、澳洲塔斯梅尼亞島---電腦輔助估值
澳洲塔斯梅尼亞島政府於1986年發展一套電腦輔助估值（Computer Assisted Valuation；CAV）程式，目的為評估稅收基礎，住宅為主要標的。1990年代末發展出較複雜的模型，包括簡單線性迴歸、複線性迴歸、基礎方式、矩陣式及比例式模型等五種。而比例模型在低銷售量之下，對於小和大的異質的判決權都是合適的，模型沒有受到傳統迴歸技術經驗的限制。
九、美國－多元迴歸分析在住宅不動產估價之運用
1968年加州是最早使用多元迴歸分析評估獨棟住宅的不動產稅收。在亞利桑納州地方政府負責課稅估價業務的稅收部門，在1970年早期就開始由州內15個不動產估價師發展住宅不動產的迴歸模型，是全美第一個使用多元迴歸為大量估價系統的城市，此一系統採取25個變數，系統採用SPSS分析，在1980年改用基準家庭方法（BHA），此一方法主要是為簡化原有估價模式。
伊利諾州庫克市的估價部門遲至1976年才開始建立住宅不動產估價模式，在1993年進行自動化可行性研究在大量估價以及CAMA系統運用，此一方式可以自動更新不動產清單資料，並進一步將其運用在商業和工業的不動產估價系統，並且將估價與地理資訊系統進行整合。目前正發展一個新的系統以評估新建建物與改建建物價值，在未來的數年中將嘗試以人工智慧系統。
多元迴歸分析主要利用係數來加以推論每一個獨立變量，其基本假設係以最小平方法、自變數選擇、標準差及R2為統計的主要考量。但由於多元迴歸僅為線性模式，因此在估價時會採取調整試算的過程（AEP），其主要目的是在於有效預測價值，兩者之間最主要的差別在於，迴歸分析的目的是在於使誤差項的總合縮減至最小，而AEP則是企圖尋求使平均的絕對誤差項縮減至最小，可以反映出不動產市場的真實性。除AEP外，並將多元迴歸發展為非線性模式。
十、美國－集合住宅之大量估價
馬里蘭政府建立集合住宅不動產的電腦輔助大量估價系統，於1980年代後期地方當局開始使用電腦輔助大量估價系統。馬里蘭有遍及全州的估價系統，此估價系統是由24個鄉鎮中，190萬筆不動產的資料在一個主結構電腦，並且每一鄉鎮有一個區域網路(LAN)連結一個單一電腦主機，每一個區域網路是用相同的CAMA系統與檔案結構，不動產估價是每三年辦理一次。不動產稅是以財產的交換價值為課稅基礎，在同一管轄區域內，以同一稅率作為不動產課稅依據，估價主要目的為評估不動產目前的價值，以評估稅收基礎。
區域選定為馬里蘭州的海洋城市作為一個標準區域，有26,556件集合住宅。首先，最重要為建立個別不動產特徵之資料庫，包括面積、房間數、衛浴數、壁爐、門廊大小、樓層、景觀、建築物構造、臨避設施、公共設施等因素。運用資料庫進行比率研究，並運用電腦輔助大量估價系統進行估價。電腦輔助大量估價系統可容許估價之彈性，而大量估價軟體具有敘述性統計功能，可計算包括平均數、中位數、標準差、變異數、變異係數、離散係數、偏態係數、峰度係數、最小值及最大值等，並可計算出估價比率供估價師參考。
十一、荷蘭---住宅不動產估價以地方稅為目的
荷蘭不動產估價開始於1995年，估價主要目的為評估不動產目前的價值，以評估稅收基礎，實證為荷蘭的阿姆斯特丹市、鹿特丹港市和海牙市等三個城市的住宅不動產之電腦化估價系統。
阿姆斯特丹市運用兩套系統，對住宅不動產估價。包括：一為傳統估價方法，二為結合傳統估價與電腦控制的估價方法，三為應用複迴歸分析的電腦輔助估價。
鹿特丹港市對住宅不動產作估價系統包含估價結果、有系統性的自動化的市場價值及估計整體市場的價值。海牙市使用兩套系統進行估價，第一為完整會計系統，第二為WGS系統，主要為電腦大量估價系統，主要估價過程為區分住宅，使用傳統估價方法估價，再使用電腦估計相同類型之其他不動產的價值。
十二、新加坡－大量估價
新加坡從1992年8月CAMA實施以來，在此系統下，將98,000棟不動產分成341個次市場，所有次市場的每年估二或三次之估價。新加坡的不動產稅制度是採取每年估價，而CAMA系統的目的為協助不動產估價部門達到每年再估價，並藉此更新估價清冊。估價目的為評定不動產稅之課稅基礎，而估價標的物包括住宅、辦公室、零售業及工業不動產等。
CAMA系統執行流程，一為確認不動產特性，二為從大型電腦系統選取資料，三為決定基礎比率及相關性因素，四為計算每年價值，五為線上認可，最後為更新大型電腦系統。而計算每年價值之公式如下：每年價值＝基礎比率×標的不動產的相關因素×標的不動產面積。
結論：台灣朝向電腦輔助大量估價方向之建議
電腦輔助大量估價系統在國外推行多年，已普遍成為國外財產稅課稅重要輔助工具。要推動實施電腦輔助大量估價，通常可分為六個步驟，包括：1.估價用途界定。2.估價資料取得。3.估價範圍界定。4.模型建構與測試。5.模型編制與指數編制。6.週期參數修正。
台灣於民國80年代初期曾推動電腦輔助大量估價經驗，但後續並無持續推動。今年十月初內政部地政司召開研商電腦輔助大量估價方法之會議，會後結論將成立專案小組積極推動電腦輔助土地估價的研究與推動，以促進地價業務革新。未來台灣推動CAMA程序應該會類似當初推動編定「都市地價指數」制度，需經過研究、制度規劃與試做、乃至全面實施等好幾個階段。
在國外電腦輔助大量估價的助力之一，在於地主重視各宗土地稅負的公平性，因此為在台灣為強化電腦輔助大量估價的重要性，並逐步推動CAMA。本文建議在目前行政基礎上可先針對目前公告地價與公告現值與市價的比例進行檢討，瞭解目前公告地價/現值的估價率的公平性。
另外，本文針對國內推動CAMA制度，建議應考慮以下幾個面向進行研究：1.以多種管道擴大蒐集不動產交易價格。2.嘗試多種電腦輔助大量估價模型之測試與比較。3.進行房地價分離模型之研究。4.研究依據電腦大量輔助估價模型建構指數。在上述研究有一定成果後，可逐步與各級政府討論模型試作，以及與行政作業程序之整合模式。
發表者：財團法人國土規劃及不動產資訊中心
資料整理:顏光儀 估價師
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