顏光儀估價師，一個關於地理資訊系統、不動產估價、都市計畫及建築設計的分享

不動產行情熱，金融業卯起來資產重估，並發布對淨值的貢獻，不過金管會喊「NO」。金管會昨（7）日指出，上市櫃公司不得只揭露特定國際會計準則公報（IFRS）對公司財務的影響，以免誤導投資人。

證交所本月3日已經函知各上市公司採用IFRS前公開相關資訊應注意事項，被稱為「藍天條款」。現在藍天條款更擴及金融業，未來金融業不能再任意公布不動產資產重估結果來拉抬股價。

做過不動產資產重估的銀行，包括華南銀行、第一銀行，合作金庫內部也在評估中。壽險業則包括國泰人壽、新光人壽、中國人壽等。

受惠於不動產價格飆漲，銀行、壽險所持有的不動產大幅增值，業者以市價作資產重估後，對於提升淨值有顯著功效。

例如華南金、第一金日前法說會上都說，旗下不動產潛在增值利益均超過300億元，對每股淨值挹注可望超過5元。兩家金控法說會的隔天，股價因此大幅上漲。

依金管會規定，上市櫃公司從2013年，將全部適用IFRS，企業可選擇土地資產重估，提升公司淨值。

藍天電腦於上月初對外公告，因提前採用IFRS，今年上半年每股淨值將從原本的13.07元，大幅提升至65.22元，增加五倍。

藍天電腦在公告之後，吸引買盤進駐，股價因此走揚，引起金管會高度關注，並因此訂定「藍天條款」，要求上市櫃公司揭露採用IFRS的影響，必須採取一致性規範，有利及不利的資訊都要揭露，不能報喜不報憂。

金管會表示，IFRS相關公報很多，如果上市櫃公司要揭露影響數，要全部評估過，不能只公布特定公報影響數，避免選擇性揭露訊息。

金管會說，如果上市櫃公司評估IFRS的影響，對股東權益或股價有重大影響者，必須先洽會計師意見，並提報董事會之後，才能發布重大訊息。

重大訊息的揭露內容，必須具備「全面性」及「攸關性」，避免誤導投資人。

金管會說，上市櫃公司公告重大訊息之後，證交所、櫃買中心將追蹤該資訊是否造成股價異常波動或涉及不法交易，且與其後續財務報告是否存有重大差異。

一年內頻繁買賣不動產要課「暴利稅」了。財政部將在本月底提出對高所得、高財貨的特別稅法草案，一年內買賣成屋及預售屋所有權者，將按售價加課30%以下的重稅。

但這項措施將鎖定以投機炒作者為主，一年內買賣符合自用住宅條件的不動產者，不在加重課稅之列。

以新近成交的帝寶豪宅法拍屋總價2.8億元為例，依據財政部即將提出的新加重課稅法案，假設所有權人不做自用住宅使用，並在一年內再度出售時，稅捐機關即可按其出售價直接課徵一道「暴利稅」。

官員舉例，若其再出價為3億元，即使按10%稅率課稅，出售豪宅者就要繳出3,000萬元「暴利稅」，稅率若高達30%時，利得所有人就要繳交近1億元的特別稅。但在現行機制下，只要公告現值未調漲，漲價利益即歸私，政府完全課不到增值利益的稅捐。

這項針對炒房所新訂的專法形同是不動產版的「最低稅負制」，主要為抑制目前公告現值一年調整一次，在不動產飆漲時期、選在兩次公告現值調整期間買賣者達到免稅的不公平現象。

財政部的特別稅法草案，須送行政院拍版定案。據瞭解，按售價加課稅率，稅率原則上不會高於30%，行政院方面預計本月中旬開會研商確定最後稅率，再送立法院審查。

依據財政部規劃，將被納入加重課稅的不動產買賣範圍，包括成屋及預售屋，但排除屬於自用住宅的買賣案件。成屋若在一年內轉手，公告現值即使未調整，財政部也將以其銷售行為，仿照營業稅的銷售稅課稅概念，就其出售價格直接加徵一道特別稅。

出售價格則授權稅捐機關彈性認定，若可查得實際交易價格者，即按實價課稅；無法查得實價者，則按出售時的公告現值做為課徵稅基課稅。

除了一年內買賣成屋者外，預售屋買賣雖然目前已透過稅捐機關查核手段，補課所得稅，財政部此次也決定要納入特別稅的課徵範圍。

財政部雖然排除一年內買賣自用住宅者，不在加課特別稅的行列，但是將限縮只有符合自用住宅定義者，才享有免課的優惠，例如出售面積都市地區不得超過3公畝（約90坪）、必須做自用住宅使用且符合相關設籍條件。