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高雄房屋價格漲勢溫吞，但商業不動產交易則相對熱絡，兩者行情分道揚鑣！緊鄰舊大統百貨的高雄新堀江商圈、高雄農田水利會閒置的150坪會長官舍，以每月92萬元租金標出，換算每月每坪租金高達6,133元，創下高雄商業土地租金的歷史新高。
高雄農田水利會閒置多年的150坪會長官舍，位於高雄市文橫路和五福路交叉口附近，屬於高雄新堀江商圈範圍，距離舊大統百貨不到200公尺，是商業人潮的匯集地，為了活化資產，高雄農田水利會公告標租，吸引多家業者競標。
近期即將簽約的這項商業地標租案，日前開標結果，由大威房屋和周氏地產共同以每月92萬元得標，高出邱姓業者出價的80多萬元，以及出價70多萬元等長信物業等多家廠商。
周氏地產負責人周育承接受訪問時，證實此一標案。
針對這筆商業區土地標租案，高雄市不動產代銷經紀商公會理事長黃烱輝直說，「就記憶所及，從來沒有聽過這麼高的租金價格」，擁有國際不動產投資師（CCIM）證照的華成國際管理顧問公司負責人陳清景則表示：「這應該是高雄地區商業不動產租金的歷史天價」。
此一商業地標租案，為期4年，到期之後，得標廠商擁有優先承租權，得標的周氏地產負責人周育承表示，高雄市商業地租金最高平均每月每坪在3,000元上下，但是，考量新堀江商圈出租坪效高的緣故，所以才會高價搶標，未來，為了有效充分利用高價標得的土地，將拆除現有房舍，投資台幣1,000萬元以上，興建一樓或是建蓋二層樓建物出租。
據指出，新堀江商圈雖然曾經因為原大統百貨火燒而沈寂，不過，近來與原宿玉竹商圈相互暉映，已經恢復昔日人潮，除了前述的土地標售案創下高雄土地租金天價之外，商圈內的一棟5樓店面透天庴，買主多年前以台幣2,000萬元購入，去年則以6,000萬元脫手，顯示想要搶進新堀江商圈的企業人，有些不惜成本，就是要人潮。
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工商時報【記者顏瑞田高雄報導】
高雄市100年公告土地現值昨（10）日經「地價及標準地價評議委員會」評定，全市平均調幅為2.31％，地王仍由新光三越及SOGO百貨商圈地段蟬聯，每坪約100萬。
高雄市政府地政處表示，民國100年高雄市共劃設4,068個地價區段，其中調漲2,023個地價區段，調降52個地價區段，未調整1,993個地價區段。
地政處說，鼓山區因44期美術館重劃區及農16區段徵收區精華地的開發，生活機能完善，鄰近捷運交通便利，加上緊鄰瑞豐夜市及漢神巨蛋百貨商圈，帶動該區房地價上揚，全區平均上漲3.37％，居全市之首。
單一地段漲幅最大的，就是左營文康路及新莊一路所屬路線價區段，漲幅約為32％。
商機漸失的傳統市場鄰近地段，如三民區灣子內市場等周邊地區，則是不升反降，降幅約1.3％到4.4％，919凡那比颱風嚴重淹水地區，如三民區本和里周邊地區及楠梓區德中路、後勁溪兩側地區，也下降約為0.9％至1.7％。
高雄市地政處說，三多路與中山路交叉附近的新光三越及SOGO百貨商圈，持續蟬聯高雄市「地王」，公告土地現值與99年相當，每平方公尺30萬元（每坪約100萬元）。
其次是大立百貨商圈及大統百貨五福店附近的五福二、三路路線價，每平方公尺26萬元（每坪約86萬元）。
第三名是北高雄漢神巨蛋百貨商圈的博愛二路路線價，每平方公尺約14萬元~19萬元（每坪約46萬元~63萬元）。
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高雄房市期盼已久的補漲行情終於發動，第3季中古屋房價漲幅居全台之冠。在供給短缺、土地成本飆漲兩大利多下，2010年高雄房價漲勢確立，千萬不要錯過這波機會。
大高雄地區房地產市況，近年來因國際熱錢回流台灣及ECFA效應，已擺脫過去溫吞走勢，房價及成交量都有顯著回升，根據台灣房屋、中央大學台灣經濟發展研究中心合作發表的2010年第3季台灣房價指數11月1日出爐，第3季全台中古屋房價較第2季上升1.69％。其中，以高雄市漲幅4.26％居冠，新北市3.06％居次。
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【台灣不動產交易中心╱總經理╱李同榮】 五都選後雖然執政黨獲得3比2的優勢，但此次選舉結果對藍營2012總統大選而言，值得隱憂的問題是：（一）總票數綠大於藍約四十萬票（二）藍營在北二都的優勢縮小（三）綠營在南二都領先幅度擴大（四）大台中綠營由絕對弱勢一路幾乎追平。很顯然的2012年總統大選，若執政黨對中南部的產業發展政策再不調整，政權的保衛戰將危危可岌。 木桶定律說：『長木板決定優勢，短木板決定生死』，2012年總統大選決勝關鍵在南部，執政黨若忽略中南部產業發展與民心向背，政權的保衛戰將危危可岌！ 前天在選後的政論節目裡，居然聽到某位藍營團隊成員主張只要強化開放政策，就能繼續擴大掌握北部票源，根本不要指望南部深綠的票源有所撼動。這種論調實在是有違『木桶定律』的原則，木桶定律說：『長木板決定優勢，短木板決定生死』，執政黨只會強化木桶的長木板（北部），而卻忽略了在缺口漏水的短木板（南部），殊不知要木桶的水盛的更多，關鍵在於『強化短木板』而不是『只顧長木板』。藍營在北部地區扣除深藍與深綠選票，已經囊闊大部分中間選民，成績想要躍進實在有限，而中南部的中間選民卻一再流失，這個短木板的缺口若不重視與強化，執政黨將永遠是一個無法填補缺口的漏水木桶，中南部選票將持續流失，因此下次總統大選決定勝負關鍵會是中南部而不是北部。產業人口無法集中，是中南部整體發展的重要罩門，五都選後，若執政黨未能調整對中南部整體經濟發展的有效政策，讓房地產北熱南冷現象持續束手無策，則北部的年輕族群民怨勢必升高，南部的在地族群對數年來跟不上經濟成長的房價必定失望，屆時，不但短木板無法補長，連長木板也慢慢腐朽，兩黨勝負已經分明，在野黨將不戰而勝。 2006~2010年這五年間，大台南地區與大高雄地區的房價可以說是原地踏步，房地產北熱南冷，投資者幾乎是一場遊戲一場空，這也是執政黨在南部選票大幅流失的重要因素之一。 回顧2003年SARS過後，南部房地產除了2003~2005回升20%以後，從2006~2010年這五年間，大台南地區與大高雄地區的房地產市場卻沒因為台灣經濟成長而受惠，房價可以說是原地踏步，房地產北熱南冷無法改變，投資者幾乎是一場遊戲一場空。大台南地區從2006Q1的7.2萬/坪，到2010Q3的 7.07萬/坪，五年來房價不升反跌 ; 而大高雄地區從2006Q1的8.3萬/坪，到2010Q3的8.6萬/坪，五年房價漲幅不到3.5%，比起同期台北市漲幅高達 90%以上，冷熱差距真是天壤之別（見附圖）。房地產持續數年北熱南冷現象，也怪不得中南部老百姓會投下失望的選票，五都選舉南部選票大幅流失也勢所必然。
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解決南北經濟發展與房地產北熱南冷的失衡現象，英明的政府，該是下定決心擬定中南部政策利多的重要關鍵時機了！ 唯今之計，政府應積極加強中南部地方建設，全力促進中南部的農漁產業、觀光事業、與房地產業的永續發展，甚至將相關行政部門南遷，並應摒棄政黨色彩與中南部地方政府充分分工合作，成立投資專案與公共建設專案，擬定南部設廠獎勵政策，藉以活化中南部相關優勢產業的發展。尤其2011年是兩岸ECFA啟動元年，政府對陸資來台購置不動產政策與觀光自由行開放政策更應從長計議，如何強化中南部觀光資源，吸引陸客前往中南部旅遊與消費，執政者對中南部觀光產業發展必須大幅提高重視的程度。而不動產投資部分，政府不必過度擔憂與防堵陸資炒作，應該思考如何鼓勵陸資到中南部投資休閒設施與重大公共建設，並給予特殊的優惠與待遇，藉以抒解資金與熱錢集中於大台北的失衡現象，中南部的相關產業與房地產市場才有機會健全發展。五都選後，我們可以預測2011年全省房地產將會在穩中盤堅的態勢發展，打房對北部房地產雖有抑制作用，但對中南部更會造成池魚之殃，若中南部沒有落實基礎建設與產業發展的基本面向，即使是南部房地產在選後稍有漲幅，最後也會因為經濟基本面脆弱，讓南部房地產的漲勢也只是曇花一現而回歸原點。總之，該不該強化中南部基本面脆弱的短木板，該不該扭轉南北對峙的政治版圖，該不該解決南北經濟發展與房地產北熱南冷的失衡現象，英明的政府，該是下定決心擬定中南部政策利多的重要關鍵時機了！ 廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(102)
2010/06/03 |
仁武將併入左營區 房市加溫 |
本報訊 |
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仁武鄉，已成為高雄縣市民眾境內移民的後花園，隨著縣市合併，未來將併入左營區的利多，這個近10年來高雄縣市人口成長率最的鄉鎮，房市的發展持續加溫中。
仁武位於澄湖北側，高雄縣的產業重鎮，緊鄰高雄市人口密集的左營區及三民區，高雄總榮生活圈的形成，及國道10號的交通建設，加上八卦寮、灣北重劃區土地陸續的釋出，挾便利交通及厚實的產業結構，近10年來人口成長率以2位數的增加，高居高雄縣市之冠。
如今又有縣市合併的利多，未來將規劃為左營區的一部分，加上中山大學第二校區預定地也在仁武，包括五星級飯店、休閒飯店、大型遊樂區及大型購物中心的義大世界即將開幕，高52線的開通，讓仁武民眾到義大世界消費更便利，房市的發展持續加溫。
原本仁武以鄉公所周邊的東仁武為發展主軸，最近幾年西仁武的八卦寮，臨近高雄榮總生活圈及近澄清湖風景區的地利之便，這6、7年來人口快速成長，這兩年八卦寮東側的灣北重劃區開放，東、西仁武的明顯界線已不再，就連臨近仁武納骨塔附近的透天住宅，也無餘屋，可見仁武房地產交易的熱絡。
西仁武快速的發展後，東仁武也陸續加溫中，主要是拜義大世界及中山大學預定地之賜，而鮮為人知的觀音山麓的觀音湖（原名總督埤），列入休閒產業開發案，加上臨近國10仁武交流道，到高雄市區、高鐵左營站等更方便，綠地、山林、湖光、教育、休閒娛樂等優質的生活機能齊配，已成為另一個明日之星的發展區。
仁武目前無論是八卦寮、灣北、仁武市區陸續有大型透天社區開發，市場反映也相當熱絡，諸如祥傑「橘會館」、德旺「風尚主人」系列、國城「國家新市界」，均有不少的市場反應。
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高雄的商業辦公大樓「敗市」，位於多功能經貿園區內、緊鄰統一夢時代購物廣場的1,024坪市有精華地，因為使用限制未能鬆綁而流標一次，在市府放寬使用限制，並且透過都市計畫容積鼓勵之後，重新招標，底價每坪36.7萬元，是否能夠脫標成交，對高雄商業大樓和南高雄房地產後市，具有指標觀察意義。
高雄都發局此次提出標售的這塊「肉地」容積率630％，屬於「特貿五」，沒有捐地回饋比例的問題，但是，仍然是此次「變更高雄多功能經貿園區特定區主要計畫與細部計畫案」的受益範圍，如果在3年內提早開發，可以獲得25％容積率獎勵，如果建築擁有光纖網路設備和網路加值運用，可以再分別得到5％和3％的獎勵，容積率增加之後，可以興建的總樓板面積中，最高50％可以移作興建住宅。
高雄市都市計畫委員會昨（29）日召開會議，不過，攸關高雄多功能經貿園區的都市計畫變更案並沒有提出討論，而是組成專案小組會議，預定10月上旬召開第一次小組會議，通過小組審議、討論相關業者提出的異議之後，才會再回到都委會討論、審議。
高雄都發局標售的這塊精華地，總共1,024坪，總價3.76億元，當初是統一夢時代購物廣場都市計畫捐贈回饋給高雄市政府的精華地，曾經在今年7月30標售，因無人問津而流標。
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五都合併議題是否真有其效應，是近來台灣人民所共同關注的話題。目前看來，對於房市是有所影響的，因為升格必定會帶來區域內發展資源的重新分配，諸如當高雄縣、市，合併成為大高雄地區後，就估計會形成高雄都會核心區、旗山區與岡山區，三個重點交通生活圈，人口會逾達二二七萬，幾個原有的相關政策，勢必也將要有所調整。
如同原本評估為紓解高雄港陸運需求，所造成國道一號末端的擁塞問題，預計於二○一三年興建的國道七號，因施工期間必定帶來的交通黑暗期，將引發臨海工業區廠商可能的被迫遷廠或停滯發展；更重要的是將會造成區域的發展切割，使同一地區發展差距拉大的不良情形，故目前工程還在和專家學者研擬改道或配套等措施。
而交通一直都是影響房價的主因，如現階段國道七號規劃沿線的大坪頂特定區和澄清湖特區一帶，透天別墅為主的產品，房價就可望成長一~二成；另外像是捷運部份，雖然民眾使用率始終不如預期，然對房價而言，仍是一大影響要素，如南高雄七賢一路生活圈周邊，原本就是商業精華之地，再加上捷運的加持，新大樓單價多介於二十～三十萬/坪之間，其餘週邊房價則以愈遠離捷運站愈低。
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相對於北部房市受到央行『針對性審慎措施』對投資客的影響顯著，高雄地區由於房價原本就有被長期低估的情況，再加上投資客比例相對較低，因此對整體成交量影響尚不明顯，然而高總價的地區，民眾觀望心態確實也有加重的情形發生，因此建商紛紛表示將不再大力推案，希望維持目前的價量穩定以降低推案風險。
然從七月中內政部所發布最新一期的地價指數得知，較上一期成長了○.八二%，尤其以左營區上漲二.五二%和鼓山區上漲一.五三%為最多，而像是鄰近愛河附近的鹽埕區一帶，雖然有捷運的開通，然而因為區域老舊物仍多，區域質感提升有限，對於房市的交易量並未有明顯的影響，因此這期的地價指數是高雄市唯一下跌的區域；至於高雄縣，除了甲仙鄉尚未從莫拉克風災復甦，呈現有所下跌，其餘鄉鎮或多或少都有小幅的成長。
再從七月中高雄市政府建築管理處消息指出，近期受到容積移轉獎勵的激勵，高雄市今年第二季建築申請的案件及戶數都雙雙有所增加，且從財政局統計土地增值稅的資料也顯示土地增值稅和去年相比也有增加的趨勢，第二季所核准的建築執照件數是三九四件，一五三七戶，也比第一季有大幅的成長，這樣的數據顯示高雄的房地產景氣似無轉差的現象。
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全台房市市場面臨盤整考驗之際，大高雄地區當然也無法免於其難；雖然央行打房政策並未針對高雄。但是對於區域內，高單價、高總價產品而言，仍舊是造成了一定程度上的影響。
根據調查表示，現階段高雄整體的市況，可大致分三個總價帶來概說。
首先，單價落在八～十二萬之間的一般型與換屋型產品，因為買方多屬自住需求考量，因此受到景氣的影響其實並不明顯。這樣的價格從一個南部最大的直轄市來看，可說是相當的樸實近人。也難怪近期內政部主計處發布的最新『家庭收支調查結果』顯示，在高雄購屋成家的壓力是最為輕鬆的！如近期位在愛河沿岸的景觀戶別中古屋，就因為單價仍落在十五～二十萬區間，又具有無可取代性，因此詢問的人也有增多的趨勢。
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颱風凡那比雖然已經離去，但是對於高雄人而言，卻已將其深深的刻烙在每個人的心中，因為不管是高雄市或高雄縣，都因為這次的強風驟雨，為多數地方帶來一片汪洋，像是降雨量最多的楠梓地區，就降下了高達867毫米的雨量，各行各業皆損失慘重!
姑且不論是防洪系統出問題或天災難為所導致，短期內，對於民生的衝擊，勢必是極大的，不僅為眾方關注的大高雄選情投下震撼彈，近期好不容易點燃火苗的市況表現，似乎也還需要時間來平復。
再者像是高雄捷運紅線，因為載客量不足，導致有停駛疑慮的事情，也都對房市有著負面的影響；就政府的立場來看，當然是不會輕易喊卡，仍舊寄望地方升格後，增闢鄉鎮及都會區的公車路網或延伸線，可增加載客量，並帶來繁榮發展。
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