住展房屋網 (2010-10-06)
房價究竟合不合理？一般常用檢視指標為「房價所得比」，也就是房屋的價格相較於可支配所得的比率。針對「全家」要不吃不喝幾年，才買得起「30坪中古屋」的微薄願望。在大陸，根據搜房網中國指數研究院發布的9月全國百大城市價格統計，前五名依序為：深圳、上海、北京、杭州與三亞，每平方米售價介於人民幣1.9萬到2.4萬。
這房價前五貴城市，每坪介於新台幣30萬（三亞）到37萬（深圳）。房價所得比最高的城市非北京、上海或深圳，而是近年來，中共致力打造成為國際旅遊勝地的海南省三亞市，隨著國際資金湧入，房價也跟著水漲船高。
三亞市的房價10年來飆漲逾十倍，海南匯聚人民幣4,000億元炒房游資，「在游資推動下，三亞的樓市就如同呼嘯而過的瘋狂過山車」。三亞人全家得不吃不喝33.3年，才買得起一棟30坪的房子。相較下，北京、上海、杭州與深圳也沒好到哪裡去，房價所得比均高達25.2至31.9年。
而住展雜誌的調查，乃是根據少子化的趨勢，所以不以3房為統計標的，而是以25坪得2房為統計標準。最新的『購屋痛苦指數』市調報告，標地物為台北市12個行政區的預售屋與新成屋，報告指出台北市的平均『購屋痛苦指數』，截止至今年7月底達到19.8年，所謂『購屋痛苦指數』，係指房屋總價除以夫妻的年所得78.7萬元(按行政院主計處公佈的98年「職業別受雇就業者平均每月主要工作之收入」統計，30~34歲平均每月工作收入為32,787元，雙薪夫妻年所得約為78.7萬元)而得。
根據住展雜誌統計，台北市預售屋與新成屋的平均房價為62.4萬元一坪，乘以25坪得到1,560萬元25坪2房的房屋總價，再除上雙薪夫妻年所得約為78.7萬元，結果是，30~34歲的年輕新婚族，要不吃不喝19.8年才買得起台北市的2房。
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住展房屋網 (2010-10-06)
這兩天營建資產股上演若干『慶祝行情』，除了預期匯率升值的因素使然外，多少應該也有央行調控高舉輕放的因素存在。不過本週土銀、合庫、台銀等本國大型公營行庫仍紛紛祭出更嚴格的明文管制措施，昨日保險局也『加入行列』，讓壽險業成為這波房地產市場調控措施中的最新箭靶。
根據經濟日報報導，昨日保險局表示，保險公司投資不動產，須在兩年內即時利用並有收益；金管會未來將加強金檢，如發現保險公司有養地之嫌，將依規定處分。而所謂「即時利用且有收益」，是指出租率達六成，且年化生益率不得低於郵局2年前定儲利率。
有關保險業投資不動產的規定頗為繁瑣，限制也較多，況且此消息今日僅經濟日報披露，是否已為成文新規定，還有待後續確認。不過目前市況發展，政策調控是一回事，業者預先反應利多、持續快速調高售價，才是更重要的影響因素。
昨日高力國際公布的北市第三季辦公室租金資料，竟比上季略降2元；高力國際預估，明年第二季北市A辦租金才會有較明顯的起伏。而同日全球資產管理公司公佈資料更顯示，自七月以來，內湖廠辦竟然出現零成交的情形。
根據住展雜誌上月實地了解，也得到類似結果；這一年來廣被看好，物件交易頻繁、價格屢創新高的內湖廠辦市場，第三季後確實降溫，看的人多、出手的少，多數無力追高，暫選租賃，因此交易遲滯；不過可能也因為待租物件不少，因此租金並沒有上揚多少。
表面上看，這可解讀為ECFA題材利多出盡；事實是，陸資來台實質產生的成效還有待檢驗，目前算是話題暫歇、實質需時間驗證之空窗期。至於未來純辦及廠辦租金或成交量能，是先蹲後跳？還是欲振無力？仍要看政府有無能力，真的把湧入台灣的各路資金，轉換成實質的經濟發展及內需動能。
商用市場會因為投資效益逐步顯現而有明顯波動，住宅這邊則沒那樣快，須待全民共享經濟發展成果後，住宅房市才會有整體提升的契機。然而近年大台北，甚至全台都會區房價已提前反映利多(甚多)，題材包含升格、兩岸和平互動，甚至陸客來台買屋等。但目前為止，本地自用目的者確實根本無力追高。
資金行情是一時，穩固內需才是支撐區域房價的長久動力。這些預先反應的價格，到底有沒有實質支撐？短則半年，常則一年內，都將見真章。
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住展房屋網 (2010-11-02)自有住宅認定標準，能與國際接軌，是好事一樁，但是背後隱含的是，究竟台灣真正的潛在的住宅需求有多少？如果說，過去近九成的自有率是個假象，那麼，是否意味著，重新估算之後的七成自有率，顯示其實有更多的住宅需求，過去長期被蒙蔽，有更多人沒房子住，除了數據上的修正意義之外，結論是，建商要蓋更多房子來滿足這些供給嗎？
主計處10年才進行1次的人口及住宅普查，今年將改變「自有住宅」定義，改善以往我國住宅自有率高估情形，在調查方法上，將與國際接軌。學者估計，我國住宅自有率將內政部宣稱的88％，降至7成左右。
財團法人國土規劃及不動產資訊中心研究員華昌宜表示，政府以往對自有住宅的定義大有問題，誤把「建戶」作「家戶」。我國是以「房子」為單位；而國外對住宅自有率定義都是以「人」為單位，二者差很多。
主計處調整之後，今年底住宅普查將改變住宅自有定義，住宅所有權屬一欄中，把現行的「自有住宅」區分為二部分，一、本宅為戶內經常居住者所擁有；二、不住在一起的配偶、父母、子女所擁有。
過去30年來，住宅「自有」的定義是指，「現住房屋所有權是屬於戶內成員之任何1人所有，或其直系親屬者所有」。很多結婚後，因買不起房子，與兄弟姊妹一起住在父母親的房子裡，也算是「自有住宅」；但是在新調查方法下，兄弟2個小家庭就不算是自有住宅，住宅屬不住在一起的父母所有。
政大教授張金鶚表示，主計處如此改變定義，已和國際接軌，住宅自有率可望降到7成左右。我國房子存量和家戶數差不多，都是780多萬，但空屋率高達15％，有100多萬戶房子沒人住，顯然家戶數大於房子存量，加上很多高所得家庭擁有3棟、乃至10棟以上房子，現行政府調查出來自有率87.89％是嚴重錯誤。
算法調整之後，顯示真實的自有率僅有七成，那麼，是否政府的住宅政策也要跟著調整，正常狀況下，住宅自有率的目標該向上修正，要向上修正，是否表示要多增加住宅供給？抑或，各區應該要有更精細的分析，精準的推估是否該增加供給，才不會又造成市場一片供需混亂。 新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw 資料整理:廣信不動產估價師事務所 總經理 顏光儀本公司為各級地方法院委任之鑑定人，專營不動產估價及無形資產鑑價E-mail:asiacrown@gmail.com 連絡電話:07-338-0638，0980-161-866 廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(295)
新竹28.5歲最年輕
買房大不易，房仲業者依照買屋簽約年齡統計，在台北市買房的民眾平均年紀35.5歲，全台最高，其中又以買大安區民眾平均年齡41.2歲最高。全台都會區，平均買屋年齡最低是新竹，28.5歲就買屋。
想買台北市房子，要13年不吃不喝，房價漲、薪水沒漲，若晚1年進場購屋，又要多1-2年不吃不喝，因房價過高，民眾要35歲左右才能進場購屋，台北縣則為32.8歲，台中市31.7歲。
若細分台北市12個行政區平均購屋年齡，大安區41.2歲最高，其次依序為中正區39.5歲、信義區37.8歲，與房價成正比，此3區多為事業有成的壯年換屋族群；最低者則為中山區的31歲。
因房價所得比能簡單評量購屋壓力，全台六大都會區中平均購屋年齡最輕者，則是新竹市。因新竹市購屋主力是竹科科技新貴，平均可支配家庭所得高，且平均房價每坪15-16萬元，購屋壓力相對輕。
東森房屋行銷部副總黃淑苓表示，相較倫敦、東京等國際城市購屋者平均40歲起，台北市購屋年齡相對輕，這與中國人有土斯有財、婚前購屋的概念有關。
台北市購屋負擔雖重，仍有區域可以撿便宜，像信義區吳興街、麟光捷運站、民權西路站、北投站、南港區研究院路二段一帶等，區域及交通雙重考量下，這些區域房價較低，能降低負擔。
資料來源:自由／記者簡明葳／台北報導
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