1.買賣同時，另簽定高價假買賣契約，以取得銀行十成或以上的全額貸款。
2.銀行為爭即業績或人情壓力，刻意高佔擔保品價格。
3.銀行行員不了解不動產法令，因誤判而高佔擔保品價格。
4.銀行以國產局高價標售行情，做為當地標準行情而高估。
2.銀行為爭即業績或人情壓力，刻意高佔擔保品價格。
3.銀行行員不了解不動產法令，因誤判而高佔擔保品價格。
4.銀行以國產局高價標售行情，做為當地標準行情而高估。
- 12月 04 週六 201015:14
銀行對不動產高估、高貸15大原因
- 12月 04 週六 201015:13
建築師作建地估價 於法不合
2009/06/08 21:17
證照制度是臺灣進步到現代化國家必經之路，亦是OECD國家倡導知識基礎經濟中，臺灣透過知識經濟的導入、專業分工之建立，重而邁進了新發展紀元之契機。
對於不動產市場而言，不動產估價制度與其專業技術人才證照制度的建立，已成為世界各國提升該市場之交易安全、降低交易成本首要重視之課題。
不動產估價制度之產生與不動產估價師法之創立，起草於民國70年代，卻遲至民國89年始得通過。即是因為有鑑於當時亞洲金融風暴以降，不動產價值的妥適性判斷對於金融體系之穩定，與不動產產業之活絡性，有著正面且息息相關之助益，惟制度建立之後，與其他土地技師、結構技師、消防設備師一樣，均面對建築師此一龐然大物之挑戰。
建築師常論：「建築師法第16條規定：建築師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務，並得代委託人辦理申請建築許可、招商投標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事項。」因此有論者以為建築師可作為建築物及其實質環境之估價，並實質環境任意擴充至土地。
惟建築師之業務範圍是否真能包山包海？不無疑義。日昨報載黃昭閔先生就理論之論敘外，今謹就法律面探究之。
法有明示其一，排除其他之理。建築師法除第16條規定外，其第3 7條規定：「建築師公會應訂立建築師業務章則，載明業務內容、受取酬金標準及應盡責任、義務等事項。前項業務章則，應經會員大會通過，在直轄市者，報請所在地主管建築機關，核轉內政部核定；在省者，報請內政部核定」。
內政部於民國62年7月9日內政部台內地字第五四六九○七號令核定「省(市)建築師公會建築師業務章則」，該業務章則是代表著民國6 2年以降建築師公會、建築主管機關對於建築師業務內容進一步之明確規範。
該章則第3條規定：「建築師之主要業務分為勘測規劃、詳細設計、現場監造。」第9條規定：「建築師受委託人之委託，得辦理測量及建築物之安全鑑定、安全檢查、建築物造價鑑估，建築工程工料數量品質之鑑定。」另同章則第18條復規定：「建築師受委託辦理下列業務時，其費用由雙方協議之。一、建築物之安全鑑定。二、建築物之安全檢查。三、建築物之估價。四、實質環境之調查、測量、規劃等事項。五、代為供籌措建築資金或辦理工廠登記之有關圖件。六、辦理拆除工程有關事項。七、辦理申請建築線指示(定)。八、山坡地開發，及其依法需設工程技術人員常駐工地。九、其他各項各項相關之業務。」
前揭規定，在在規範建築師只能針對建築物之估價、實質環境之調查、測量、規劃等事項，相關業務內容及收費標準予以規定，並未對於實質環境即建築土地賦予鑑估業務，而且均為建築師公會會員大會通過，以及主管機關核定。然而，建築師在估價師法通過後，卻表示其有土地實質環境之鑑估業務，除似乎侵犯到不動產估價師之業務範圍，並與法律面有所不符。
吾人對於建築師，因在專業分工、專業證照時代，導致業務範圍限縮，均有所體認與同情，也請建築師與主管當局體認侵犯到估價師之業務範圍，並將產生劣幣驅逐良幣，重回估價師法建立之前金融紊亂秩序之覆轍，違反金融巴薩爾協定有關擔保資產鑑價章節有關規定，因此影響臺灣金融體系信用評等，危及臺灣在國際資產評價國際社會之形象，不可不慎。
證照制度是臺灣進步到現代化國家必經之路，亦是OECD國家倡導知識基礎經濟中，臺灣透過知識經濟的導入、專業分工之建立，重而邁進了新發展紀元之契機。
對於不動產市場而言，不動產估價制度與其專業技術人才證照制度的建立，已成為世界各國提升該市場之交易安全、降低交易成本首要重視之課題。
不動產估價制度之產生與不動產估價師法之創立，起草於民國70年代，卻遲至民國89年始得通過。即是因為有鑑於當時亞洲金融風暴以降，不動產價值的妥適性判斷對於金融體系之穩定，與不動產產業之活絡性，有著正面且息息相關之助益，惟制度建立之後，與其他土地技師、結構技師、消防設備師一樣，均面對建築師此一龐然大物之挑戰。
建築師常論：「建築師法第16條規定：建築師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務，並得代委託人辦理申請建築許可、招商投標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事項。」因此有論者以為建築師可作為建築物及其實質環境之估價，並實質環境任意擴充至土地。
惟建築師之業務範圍是否真能包山包海？不無疑義。日昨報載黃昭閔先生就理論之論敘外，今謹就法律面探究之。
法有明示其一，排除其他之理。建築師法除第16條規定外，其第3 7條規定：「建築師公會應訂立建築師業務章則，載明業務內容、受取酬金標準及應盡責任、義務等事項。前項業務章則，應經會員大會通過，在直轄市者，報請所在地主管建築機關，核轉內政部核定；在省者，報請內政部核定」。
內政部於民國62年7月9日內政部台內地字第五四六九○七號令核定「省(市)建築師公會建築師業務章則」，該業務章則是代表著民國6 2年以降建築師公會、建築主管機關對於建築師業務內容進一步之明確規範。
該章則第3條規定：「建築師之主要業務分為勘測規劃、詳細設計、現場監造。」第9條規定：「建築師受委託人之委託，得辦理測量及建築物之安全鑑定、安全檢查、建築物造價鑑估，建築工程工料數量品質之鑑定。」另同章則第18條復規定：「建築師受委託辦理下列業務時，其費用由雙方協議之。一、建築物之安全鑑定。二、建築物之安全檢查。三、建築物之估價。四、實質環境之調查、測量、規劃等事項。五、代為供籌措建築資金或辦理工廠登記之有關圖件。六、辦理拆除工程有關事項。七、辦理申請建築線指示(定)。八、山坡地開發，及其依法需設工程技術人員常駐工地。九、其他各項各項相關之業務。」
前揭規定，在在規範建築師只能針對建築物之估價、實質環境之調查、測量、規劃等事項，相關業務內容及收費標準予以規定，並未對於實質環境即建築土地賦予鑑估業務，而且均為建築師公會會員大會通過，以及主管機關核定。然而，建築師在估價師法通過後，卻表示其有土地實質環境之鑑估業務，除似乎侵犯到不動產估價師之業務範圍，並與法律面有所不符。
吾人對於建築師，因在專業分工、專業證照時代，導致業務範圍限縮，均有所體認與同情，也請建築師與主管當局體認侵犯到估價師之業務範圍，並將產生劣幣驅逐良幣，重回估價師法建立之前金融紊亂秩序之覆轍，違反金融巴薩爾協定有關擔保資產鑑價章節有關規定，因此影響臺灣金融體系信用評等，危及臺灣在國際資產評價國際社會之形象，不可不慎。
- 12月 04 週六 201015:12
合理評估貸款擔保品價值 善用不動產估價師
2009/06/08 21:18
近來銀行房貸授信金額降低，建商同業公會甚至呼籲願意提供信保基金，要求提高放款成數。事實上，銀行擔保放款金額等於擔保品價值乘以放款成數，擔保品價值鑑估才是關鍵，倘若銀行恣意低估不動產價值，前項訴求等於無效。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，特別是銀行若不合理評估不動產價值，又動輒要求借款人提供保證人，或轉部分貸款金額為信用借款時，從中賺取差額利息，將嚴重影響借款人權益。
依銀行法第12條之1規定：「銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得以任何理由要求借款人提供連帶保證人。」因此外商銀行或壽險公司為確認擔保品價值，多會委外交由不動產估價師客觀鑑估不動產價值，除與國際金融體系接軌外，亦在保障借款人權益。然而其他銀行多交由不具客觀性、獨立性的內部行員自行估價，不僅沒有不動產估價師國家考試證照，估值也不易掌握。
陳碧源指出，不動產估價師法於民國89年創立，反映當時的亞洲金融風暴，欲透過估價師合理性鑑估，對於金融體系之穩定，與不動產產業之活絡性，有著正面之助益，從而降低交易成本與風險。因此，民眾為保障自己的權益，在申請房貸時，宜應請金融機構提供不動產估價師出具之估價報告書，來確認擔保品價值，免得被銀行無理要求提供保證人，或轉部分貸款金額為信用借款，支付較高的利息而不自知。
近來銀行房貸授信金額降低，建商同業公會甚至呼籲願意提供信保基金，要求提高放款成數。事實上，銀行擔保放款金額等於擔保品價值乘以放款成數，擔保品價值鑑估才是關鍵，倘若銀行恣意低估不動產價值，前項訴求等於無效。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，特別是銀行若不合理評估不動產價值，又動輒要求借款人提供保證人，或轉部分貸款金額為信用借款時，從中賺取差額利息，將嚴重影響借款人權益。
依銀行法第12條之1規定：「銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得以任何理由要求借款人提供連帶保證人。」因此外商銀行或壽險公司為確認擔保品價值，多會委外交由不動產估價師客觀鑑估不動產價值，除與國際金融體系接軌外，亦在保障借款人權益。然而其他銀行多交由不具客觀性、獨立性的內部行員自行估價，不僅沒有不動產估價師國家考試證照，估值也不易掌握。
陳碧源指出，不動產估價師法於民國89年創立，反映當時的亞洲金融風暴，欲透過估價師合理性鑑估，對於金融體系之穩定，與不動產產業之活絡性，有著正面之助益，從而降低交易成本與風險。因此，民眾為保障自己的權益，在申請房貸時，宜應請金融機構提供不動產估價師出具之估價報告書，來確認擔保品價值，免得被銀行無理要求提供保證人，或轉部分貸款金額為信用借款，支付較高的利息而不自知。
- 11月 14 週日 201020:52
(尚未設定標題)
地價調查估計規則評論
【 林英彥 中國地政研究所所長 】05/05/02
一、前言
地價調查估計規則（以下簡稱「規則」），最初是在民國35年10月28日公布，現行條文是於92年 3月14日修正者，全文共27條，是政府機關查估地價，用以課徵地價稅及增值稅之法令依據，可見本規則與民眾之權益有非常密切之關係，但令人感到遺憾的是，這套施行將近60年的規則，迄今還是缺失一大堆，有再度做大幅度修正必要，本文擬針對現行規則之缺失加以評論，以供參考。
二、現行規則之缺失
規則如上述，是規範地價查估方法，而依據規則查估結果，直接用以課稅，這不僅牽涉到各筆土地價格之絕對值，更應兼顧各筆土地間之相對均衡，否則會造成稅負及補償上之不公平。另外，由於公部門之估價屬於大量估價之範疇，所以必需採取快速而公平合理之估價方法，因此下列事項必須在規則中明確規定。
地目別之判定基準：同一塊土地會由於地目不同而形成極大的價差，例如一塊土地當成農地估價與當成建地估價，其價格會相差數十倍，甚至超過百倍，這是眾所周知的事，問題在於實務上有許多土地之地目甚難判定，例如桃園中正機場附近有許多農地被改成停車場，這些土地該以何種地目估價，又如都市內有已經停工之工廠，周邊已經有很多住宅，在這種情況下，停工之工廠土地該以何種地目來估價，諸如此類問題，規則有予明定之必要。
估價單元之判定基準：所謂估價單元之判定基準，係指估計一筆或一宗土地所含蓋的面積範圍。在台灣地籍界線之劃分可以說極端混亂，實際利用時則常有數筆土地合成一宗，但也有一筆土地分成數宗利用之情形，而以往之估價均不問如何利用，一律以一筆為估價單元，這顯然是錯誤的，因為土地分割或合併後之價格，不可能是2－1＝1或1＋1＝2，通常是會呈現2－1＜1或1＋1＞2之現象，所以遇到數筆土地合成一宗，或一筆土地分成數宗利用時，應予如何估價，規則也有予明定之必要。
不同容積情況下之估價基準：台灣已經全面實施容積率管制，而且有許多土地被劃分成不同的容積管制區，地政機關便將那些土地分割成二筆或三筆，然後逐筆估價，這犯了上述按筆估價的錯誤，應該是以土地利用單元來評估，但有不同容積問題，這該如何處理，規則也有予明定之必要。
農地、林地、漁池、牧地、原野地等所占面積很大，但這些土地該如何估價，規則並未加規定。軌道用地、寺廟用地、晒場等雜種地雖然不多，但也有規定估價方法之必要。
不規則形狀之土地非常多，對這種土地如何評估，規則並無指示。
路線價估價方法是處理大量土地估價最科學而合理之方法，但規則對路線價之設定方法、各宗地價格之計算方法等並未加規定。
地區間地價高低層次之掌握機制，更是隻字未提。
其他尚有許多缺失，不及在此一一列舉。
三、結語
我國現行之地價調杳估計規則如上述有眾多缺失存在，在這種情況下，想要評估合理之地價，那無異緣木求魚，難怪公告地價或公告土地現值始終得不到社會大眾的信任，補救之對策，惟有從徹底修正該規則著手。
【 林英彥 中國地政研究所所長 】05/05/02
一、前言
地價調查估計規則（以下簡稱「規則」），最初是在民國35年10月28日公布，現行條文是於92年 3月14日修正者，全文共27條，是政府機關查估地價，用以課徵地價稅及增值稅之法令依據，可見本規則與民眾之權益有非常密切之關係，但令人感到遺憾的是，這套施行將近60年的規則，迄今還是缺失一大堆，有再度做大幅度修正必要，本文擬針對現行規則之缺失加以評論，以供參考。
二、現行規則之缺失
規則如上述，是規範地價查估方法，而依據規則查估結果，直接用以課稅，這不僅牽涉到各筆土地價格之絕對值，更應兼顧各筆土地間之相對均衡，否則會造成稅負及補償上之不公平。另外，由於公部門之估價屬於大量估價之範疇，所以必需採取快速而公平合理之估價方法，因此下列事項必須在規則中明確規定。
地目別之判定基準：同一塊土地會由於地目不同而形成極大的價差，例如一塊土地當成農地估價與當成建地估價，其價格會相差數十倍，甚至超過百倍，這是眾所周知的事，問題在於實務上有許多土地之地目甚難判定，例如桃園中正機場附近有許多農地被改成停車場，這些土地該以何種地目估價，又如都市內有已經停工之工廠，周邊已經有很多住宅，在這種情況下，停工之工廠土地該以何種地目來估價，諸如此類問題，規則有予明定之必要。
估價單元之判定基準：所謂估價單元之判定基準，係指估計一筆或一宗土地所含蓋的面積範圍。在台灣地籍界線之劃分可以說極端混亂，實際利用時則常有數筆土地合成一宗，但也有一筆土地分成數宗利用之情形，而以往之估價均不問如何利用，一律以一筆為估價單元，這顯然是錯誤的，因為土地分割或合併後之價格，不可能是2－1＝1或1＋1＝2，通常是會呈現2－1＜1或1＋1＞2之現象，所以遇到數筆土地合成一宗，或一筆土地分成數宗利用時，應予如何估價，規則也有予明定之必要。
不同容積情況下之估價基準：台灣已經全面實施容積率管制，而且有許多土地被劃分成不同的容積管制區，地政機關便將那些土地分割成二筆或三筆，然後逐筆估價，這犯了上述按筆估價的錯誤，應該是以土地利用單元來評估，但有不同容積問題，這該如何處理，規則也有予明定之必要。
農地、林地、漁池、牧地、原野地等所占面積很大，但這些土地該如何估價，規則並未加規定。軌道用地、寺廟用地、晒場等雜種地雖然不多，但也有規定估價方法之必要。
不規則形狀之土地非常多，對這種土地如何評估，規則並無指示。
路線價估價方法是處理大量土地估價最科學而合理之方法，但規則對路線價之設定方法、各宗地價格之計算方法等並未加規定。
地區間地價高低層次之掌握機制，更是隻字未提。
其他尚有許多缺失，不及在此一一列舉。
三、結語
我國現行之地價調杳估計規則如上述有眾多缺失存在，在這種情況下，想要評估合理之地價，那無異緣木求魚，難怪公告地價或公告土地現值始終得不到社會大眾的信任，補救之對策，惟有從徹底修正該規則著手。
- 11月 06 週六 201012:23
張金鶚:選後房價會下跌
| 2010/10/08 |
| 張金鶚:選後房價會下跌 |
| 記者呂雪彗／台北報導 |
張金鶚指出，35.51％受訪民眾對於政府健全房市方案措施效果，認為無效、13.10％認為些微無效，認為有效僅有2成，顯示民眾對政府「打房」有相當疑慮。
張金鶚表示，政府應正視高房價存在，不能因為擔心打房造成經濟下滑就不做，如果經濟成為「泡沫化的經濟成長」，也無助於整體經濟成長動能。
至於央行升息半碼成效，張金鶚認為，房價應會逐步往下修正，力道效果如何要視政府作為，不過，升息並非房價向下調整關鍵，升息與否應從總體經濟來決定。如果政府態度讓民眾沒有信心，房價可能持續上漲，張金鶚表示，政府政策重要的是一致性，穩健往前走，最怕態度不明，讓市場紊亂。
張金鶚個人認為，選舉之前房價不會有大幅波動，但選後慢慢會恢復到市場基本面，他有信心市場力量是最大決定因素，民眾買不起不應強迫自己去買，如此民眾力量會讓市場得到房價紓緩的效果。
他呼籲，政府對建築業，特別是土地建築融資，呼籲央行應該有更積極作為，避免社會觀感認為政府在捉小放大，只對購屋者縮緊融資，但對蓋房子的人卻有更好融資，畢竟養地已造成民眾心中不平。
- 10月 30 週六 201014:14
中華電自用土地 採成本重估
記者林淑惠／台北報導
中華電（2412）昨晚舉行線上法說會，眾所矚目的公司龐大土地資產究竟重估與否？中華電高層昨日首度透露，經初步研究國際各大電信業者做法，多以營業用土地用歷史成本價格為基礎、出售用地以市價法為原則，未來，中華電可望比照辦理，至於土地是否須全面重估？還未做出最後決定
中華電信線上法說會由董事長呂學錦、總經理張曉東及財務長葉疏3人共同主持，呂學錦首度表示，公司即將跨足四螢一雲市場，希望能夠提供包括觸控螢幕手機等多螢幕平台服務，並預定在最近宣布引進跨平台服務策略聯盟合作夥伴，市場人士表示，中華電與英特爾今（28）日將宣布Smart TV策略聯盟。
中華電（2412）昨晚舉行線上法說會，眾所矚目的公司龐大土地資產究竟重估與否？中華電高層昨日首度透露，經初步研究國際各大電信業者做法，多以營業用土地用歷史成本價格為基礎、出售用地以市價法為原則，未來，中華電可望比照辦理，至於土地是否須全面重估？還未做出最後決定
中華電信線上法說會由董事長呂學錦、總經理張曉東及財務長葉疏3人共同主持，呂學錦首度表示，公司即將跨足四螢一雲市場，希望能夠提供包括觸控螢幕手機等多螢幕平台服務，並預定在最近宣布引進跨平台服務策略聯盟合作夥伴，市場人士表示，中華電與英特爾今（28）日將宣布Smart TV策略聯盟。
- 10月 30 週六 201011:57
市場回收法鑑價 央行舉黃牌
【經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭╱台北報導】
中央銀行及金管會最近金檢銀行房貸業務，發現不少銀行對土地建築融資採取「市場回收法」的新鑑價手法，讓建商大量套取資金，不但間接助長建商炒作房地產，也讓銀行曝露在高度風險，金管會和央行警告相關銀行改善。
官員指出，央行及金管會最近發現有銀行透過「市場回收法」過度融資，「市場回收法」是將土地及興建成本加上利潤的總金額，除以坪數，算出每坪價值，由於把建商預期回收的利潤也算進去，會讓每坪價值提高許多，而且建商估算利潤愈高，鑑價價值就愈高。
- 10月 29 週五 201015:35
善用估價師 避免都市更新權利受損 扮演權利價值分配公平性橋樑 把關合建條件
「都市更新」是透過重建、整建、維護的方式，以改造實質的居住環境，增加土地利用價值。所謂權利變換，係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者等權利人，於都市更新事業計畫完成後，按其更新前權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物與其土地之應有部份或權利金。
- 10月 28 週四 201017:11
公告地價 擬改每年調整(自由)
內政部部務會報昨通過平均地權條例部分條文修正草案，未來若完成修法，公告地價將由現行三年一次改為每年重新規定一次，並可對短期出現異常波動地區的房地產，機動檢討公告土地現值。
目前公告地價每三年重新規定一次，並未能及時反映土地實際價值，內政部因此修正平均地權條例，讓公告地價可以每年重新規定一次，並由地方政府考量其財政需要、社會經濟狀況及民眾稅負能力等因素，以同年期土地現值區段地價之一定比例定之。
另，現行公告土地現值每年調整一次，但無法在地價遇有明顯變動時，予以調整。修法草案新增機動性調整公告土地現值之規定，以能覈實反映土地持有成本，落實漲價歸公之精神。
內政部地政司長蕭輔導說，每年重新規定公告地價，將使土地擁有者的地價稅逐年調高，打擊養地的建商；機動檢討公告土地現值，則是針對投資客或炒作房價者，未來在移轉土地時必須面對高額的土增稅。
資料來源:自由／記者曾韋禎／台北報導
目前公告地價每三年重新規定一次，並未能及時反映土地實際價值，內政部因此修正平均地權條例，讓公告地價可以每年重新規定一次，並由地方政府考量其財政需要、社會經濟狀況及民眾稅負能力等因素，以同年期土地現值區段地價之一定比例定之。
另，現行公告土地現值每年調整一次，但無法在地價遇有明顯變動時，予以調整。修法草案新增機動性調整公告土地現值之規定，以能覈實反映土地持有成本，落實漲價歸公之精神。
內政部地政司長蕭輔導說，每年重新規定公告地價，將使土地擁有者的地價稅逐年調高，打擊養地的建商；機動檢討公告土地現值，則是針對投資客或炒作房價者，未來在移轉土地時必須面對高額的土增稅。
資料來源:自由／記者曾韋禎／台北報導
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