顏光儀估價師，一個關於地理資訊系統、不動產估價、都市計畫及建築設計的分享

【住展房屋網/台北報導】
經建會昨日發布最新景氣燈號，景氣在連續亮出兩個月紅燈後，於9月由「紅燈」轉為「黃紅燈」，並且景氣領先指標出現連續10個月的下滑，顯示景氣擴張力道逐月減緩。看到這樣的新聞，心中會有何聯想？可能多數人會解讀成：景氣要變不好了！
經建會副主委胡仲英解讀，如果接下來領先指標幾個月降至0%、甚至是負成長，代表國內景氣有可能在明年第一季末、第二季初反轉向下。這樣的說法更是令人心驚，感覺台灣經濟景氣好像要從高峰往下走，而且是一個下滑的起點。

 

高雄市美術館特區愛河邊的波堤大樓住戶，昨天上百人站出來抗議大樓內有「日租屋」，可能影響大樓安全，可是政府不管；支持住戶的高雄市議員連立堅，將促相關單位訂定法規來規範。高市建管處則建議大樓管理委員會自訂管理規則相互約束。

連立堅指出，波堤大樓全體住戶有168戶，其中4戶是同一業者經營日租套房，以每天約1800元到2500元不等的價格出租，網路上用「旅人家」宣傳，實際經營的方式像民宿。

中國時報【王莫昀／台北報導】
 為加速推動都更，內政部營建署端出「台北市南港調車場更新開發計畫案」、「台中市都市翠谷案」、「台南縣永康飛雁新村都市更新計畫案」及「高雄市台鐵高雄港站都市更新再開發」等四大都更案向國內外開發業者招手，粗估將可望帶動民間投資約243億元（不含權利金與土地標售價格）。

 四大都更案中，最令業者心動的是南港調車場案及高雄巿台鐵高雄站案，營建署指出，這兩案在營建署日前赴香港招商時，即吸引不少開發商注意。據瞭解，近期經建會赴新加坡招商，這兩案也會「隨行」，向新加坡業者招手。
 營建署資料顯示，南港調車場案位於南港高鐵沿線發展軸帶上，鄰近捷運昆陽站，招商面積為5.43公頃，估計吸引民間投資約110億（不含權利金等費用），未來整體規畫作為複合型「南港商務服務中心」，可結合文創、站區、軟體及會展中心共同發展，設置商業及住宅設施。
 台鐵高雄港站都市更新再開發案開發面積有13.28公頃，此次招商面積為更新單元一1.83公頃，營建署將定位為國際級水岸休閒商辦核心區，將引進購物中心、百貨公司、組合式商場等商業活動，以及都市型遊樂區或水上遊樂事業、國際觀光飯店等休閒服務設施以及部分景觀住宅。
 

馬政府宣誓推動社會住宅，保障弱勢者居住權益；其實，目前台灣也有類似社會住宅的出租國宅與平價住宅，但因申請資格、設定適用對象、管理機制不夠明確健全，因此經常造成登記入住者等了好幾年都無法進住、現有住民卻住了好幾年不肯搬的情況，讓原本具有社會住宅意義的國宅與平宅無法發揮功能。

崔媽媽基金會執行長、社會住宅推動聯盟發言人呂秉怡欣慰表示，「台灣要將社會住宅比例自○.○八％至少提升到五％，估計得花十年的時間，但無論如何，今年終於有所突破！」
所謂的「社會住宅」，其實就是指政府興建租賃住宅，讓經濟、社會弱勢用低於市場的租金住用。社會住宅推動聯盟成員林育如表示，其實台北、高雄地區都有出租國宅與平價住宅，都屬於廣義的社會住宅；但因這些住宅數量少，再加上住民不願搬，讓排隊等入住的人總是大排長龍；更因為適用對象的不明確，無法讓真正弱勢者租用。
「現在最大的問題就是，人跟房子的管理單位是分開的！」林育如指出，現有出租國宅管理者是地方政府都市發展局，但是弱勢者除了需要一棟房子暫時安住外，更需要社福機構或社會局介入照股與輔導就業。
林育如指出，例如台北市平宅是早期政府建造給獨居老人、榮民者使用的，每月僅酌收幾百元不等的租金，但因為平宅屬社福單位管理，因此房舍修理、更新問題，社福單位也無能為力；讓許多平宅因疏於修繕而殘破不堪，也給人髒亂、無秩序的印象，被外界貼上雜亂、秩序不良的標籤。
此外，也因房子和人分開管理，造成都發局無法「趕人」，登記要入駐國宅的人，永遠得癡癡地等，「因為都發局無權、也不好意思把人趕走！」林育如說，如此一來，使得出租國宅、平宅流動率極低，讓社會住宅無法發揮實際作用。
「社會住宅對於弱勢者來說，是階段性的需求，」林育如表示，社會住宅就是讓弱勢者、初入社會年輕人在買不起房子的情況下，「暫時」先有住的地方，「累積到某個程度後，就可以回到市場中租賃房屋或買房！」她強調，社會住宅不只具備「住」的功能，政府還須提供相關的社福資源，如輔導就業等等，才能真正改善社會與經濟弱勢處境。
資料來源:中時／記者管婺媛、朱芳瑤／台北報導

林口Ａ７住宅區 5％只租不賣
馬英九總統前天接見「社會住宅推動聯盟」代表時允諾，將推動只租不賣的社會住宅。內政部長江宜樺昨表示，月底前可擬出綱要，盼能於明年落實。營建署指出，林口Ａ７住宅區將有五％只租不賣。

行政院長吳敦義昨在院會裁示，未來相關部會將規劃釋出適當土地興建社會住宅，提供銀髮族、年輕人等居住，採取的措施不限於一種方式。
吳揆指示內政部清查現行青年安心成家等方案，如果這些方案受歡迎，可考慮增加補助或提供貸款，把社會住宅當重點處理，讓年輕人有工作、能夠成家，自然就敢生小孩，政府要做的就是給他們安身立命的地方。
江宜樺在立院答詢表示，院版住宅法草案將有社會住宅專章，這個會期一定能送進行政院。
營建署長葉世文則指出，林口Ａ７住宅區可作只租不賣的部分約五％。不過江宜樺補充，只租不售住家的比例，可能還會有所調整；他指出，除目前可積極開發的林口及板橋浮洲地區外；其他用地未來可能根據總統之承諾，以社會住宅的名稱及內涵予以推動。
豪中之豪 吳揆：擬課合理稅賦
此外，對於課徵豪宅稅等問題，吳揆受訪時重申，如果民眾購買第二棟、第三棟的非自用住宅，並用於投資，就要考量是否在買賣過程中課以合宜的稅；或甚至買賣豪宅或豪中之豪賺大價差，幾乎不會有任何稅捐負擔，恐怕也不公平，故請財政部在這些前提下考量課稅問題。
資料來源:自由／記者曾韋禎、黃維助／台北報導

中資以化整為零的方式，將資金逐步搬進台灣炒房，已經開始了一段時間，有人用人頭戶、有人以私募基金方式，在台買賣房產，有人專做店面，也有人專炒預售屋轉售，但都低調行事，直到中國亨得利機構大剌剌在台購置不動產，才整個搬上檯面。

中資背景在香港上市的亨得利控股有限公司，日前砸九億買下台北市忠孝東路四段的安泰忠孝分行店面，每坪成交單價556.66萬元，成交單價雖沒有打破當地最高價的行情，卻是打破最低投報率的歷史新低，而如此的生意經，一下讓很多買家大夢初醒，原來，生意可以這樣做。
除了亨得利之外，據一家在台海兩岸都拓點的房仲店東說，有些中企企業主及「公務員」，已經在台灣下手買屋，主要看中的是房產的所有權，更喜歡「地標型」住宅，必須兼具投資效益，像位於總統府、台北101大樓附近，或是有台灣知名人士進住、名氣響亮的豪宅社區「帝寶」等，都是「炫耀財」型的投資標的。
這名接待過中資的房仲說，他了解過，買家資金來自第三地，過戶的人頭也是台灣人，所以沒有牴觸政府法令，至於想到台灣來買房置產，跟台灣的所有權及自由度有相當密切的關係。
短期買賣 獲利不錯
另位張姓房仲指出，他曾經幫數位中資客進場買預售屋，在快交屋時售屋，只做短期買賣，獲利情況不錯。
大聲公行銷顧問執行總監田大權則從他經驗中表示，接觸一些陸客，要他尋找一些小塊基地社區型別墅，要求基地方正、距離機場20分鐘車程、社區管理品質好、有管家等，但目前台灣建商尚未蓋出符合要求的產品，使得這類產品尚未成交，不過其他類型的房產交易悄悄進行，包括有一次購買五戶的案例，也有投資商辦、店面的案例。
事實上如田大權所說的案例，在台北縣的林口、桃園乃至淡水都發生過，不過銷售業者都採取十分低調方式，不願公開接受採訪，但表示確實有陸客來買房，買的價格大約在1000到1500萬台幣上下。
擁有所有權 具吸引力
淡江大學產經系教授莊孟翰表示，在台灣買房地產擁有「所有權」，與中國僅能「有限期的使用權」不同，還具投資效益，對大陸人深具吸引力，在簽訂ECFA之後，陸客會不會像香港CEPA經驗，有投資移民、技術移民的市場，仍待後續觀察。
現在官方控管機制上，似乎金流有嚴格管制，但業者說，中資在台置產，金流並非難事，只要在中國給關係良好的台灣人頭人民幣，台灣人頭付款即可，除了「洗錢」手法，若是擁有境外公司，在台進行交易，根本無法可管，也管不到。
也就在這項地下管道之下，最近市場傳聞，為數不少中資公司以商會、省會等「在台辦事處」名義，陸續買下舊商圈的商用不動產，其中又以近松山機場的民生敦北、復興南京等區域型的住商混合大樓，因為交通便捷，發展成熟，管理不若新穎的大廈嚴謹，受歡迎程度高於內湖瑞光路、信義區辦公商圈。
市場人士說，這些辦公室是「假成立、真占點」，辦公室內人煙稀少，「甚至拿來練推杆」，並非實際營運作業，而是先買下商辦設立據點，既有投資保值價值，又能搶先卡位。
在台設立據點者，除了想投資賺價差，也有人看好在台行銷品牌，「再從台灣賣回中國」的商機。因為若在中國省份砸下一億元廣告或創立品牌，可能還跨不出該省份，若在台灣砸下一億元廣告預算，名氣蓋全台，商品還能「以台為貴」，打回中國賣出好價格。
可是檯面上，永慶房仲集團研展室協理黃增福說，目前未聽說中資在台辦事處已經購買房地產的案例，不過，「在台辦事處」只要向內政部與地政單位申請，就可以辦事處名義買辦公室，工作人員也可在台購置住宅，基本上是不困難的作法。
資料來源:自由／記者簡明葳／調查報導

聯徵中心即日起，提供會員金融機構查詢授信客戶在過去三年之內「已經清償」的貸款記錄。聯徵指出，只是提供銀行授信放款的參考，讓金融機構可以掌握更多的資訊。銀行指出，清償記錄愈多的客戶，愈是「職業投資客」，銀行基於風險考量，可能提高新貸案件的利率、降低成數。

對於民眾來說，以前辦的貸款，但已經清償完畢，在聯徵中心是否留下記錄，似乎沒什麼太大意義，不過，銀行看這些數字卻能讀出箇中涵意，清償的案件愈多，代表愈是職業投資客。聯徵中心副總賴國慶指出，開放會員金融機構查詢授信客戶過去三年的清償記錄，看客戶借了多少、在什麼時候清償結束，讓銀行掌握更完整的資料。
「我們是因為我們有信用資料庫，銀行也有報不動產信用資料給我們，我們在銀行的需求之下，配合來發展一些產品給銀行基於風險控管使用」
銀行指出，聯徵新開放的系統看不出授信客戶以往的貸款成數，也看不出客戶每清償一筆房貸，從中獲利多少，不過，投資客的新增貸款利率可能提高，房貸成數也可能降低；國稅局也可以輾轉透過系統，糾出房市投資客是誰，然後比對投資客的資金往來，追查投資客是否逃漏稅。
資料來源:中廣／記者張雅惠報導