2009/06/08 21:18
近來銀行房貸授信金額降低，建商同業公會甚至呼籲願意提供信保基金，要求提高放款成數。事實上，銀行擔保放款金額等於擔保品價值乘以放款成數，擔保品價值鑑估才是關鍵，倘若銀行恣意低估不動產價值，前項訴求等於無效。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，特別是銀行若不合理評估不動產價值，又動輒要求借款人提供保證人，或轉部分貸款金額為信用借款時，從中賺取差額利息，將嚴重影響借款人權益。
依銀行法第12條之1規定：「銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得以任何理由要求借款人提供連帶保證人。」因此外商銀行或壽險公司為確認擔保品價值，多會委外交由不動產估價師客觀鑑估不動產價值，除與國際金融體系接軌外，亦在保障借款人權益。然而其他銀行多交由不具客觀性、獨立性的內部行員自行估價，不僅沒有不動產估價師國家考試證照，估值也不易掌握。
陳碧源指出，不動產估價師法於民國89年創立，反映當時的亞洲金融風暴，欲透過估價師合理性鑑估，對於金融體系之穩定，與不動產產業之活絡性，有著正面之助益，從而降低交易成本與風險。因此，民眾為保障自己的權益，在申請房貸時，宜應請金融機構提供不動產估價師出具之估價報告書，來確認擔保品價值，免得被銀行無理要求提供保證人，或轉部分貸款金額為信用借款，支付較高的利息而不自知。
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(159)
2010/12/03 18:15:13 |
|
|
(中央社記者吳佳穎台北3日電)新會計準則IFRS將在2013年實施，屆時會計師需要專業的鑑價報告才能提財務報告，估價師需求大增。內政部地政司專委邱鈺鐘表示，推估價國際化，沒有法令規範是最大挑戰。
中華民國土地估價學會今天舉辦「IVS & IFRS：國際化對台灣不動產估價之挑戰與因應」研討會，邀集估價界與會計界人士與會。
因應全球趨勢，行政院金融監督管理委員會公布2013年強制所有台灣上市、上櫃、興櫃公司要採用國際會計準則 (IFRS)，2015年未上市櫃以外的公開發行公司要採用IFRS。
中華民國土地估價學會理事長林秋綿表示，一旦採用國際會計準則，在資產估價如選擇公允市價方式，會計師就需與專業估價師合作，因此現在確立具有公信力的規範很重要。
台北市會計師公會理事長李燕松表示，以前會計報告重視損益表，改用國際會計準則後將更注重資產負債表，資產評估的人才需求會迅速增加，因為會計師要有估價師的鑑價報告才出能提出財務報告。
邱鈺鐘則表示，金管會已下令採用國際會計準則，但目前沒有單位有權責可以下令要企業採用國際評價準則(IVS)；沒有法令約束力，以及欠缺具公信力的無形資產評價師、企業評價師，這些都是推動IVS會遇到的挑戰。991203
|
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(84)
2010-11-10 01:14
工商時報
記者張志榮╱台北報導
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(262)
企業採用IFRS 禁止報喜不報憂
 |
【經濟日報╱記者蕭志忠、邱金蘭／台北報導】
|
2010.11.12 02:41 am
|
|
|
金管會指示證交所研訂「藍天條款」，以後上市櫃公司採用國際會計準則（IFRS）的影響揭露，必須採取一致性規範，IFRS有利及不利的資訊，應一併揭露，不能報喜不報憂。 藍天電腦日前率先公告，因提前採用IFRS，今年上半年每股淨值將大幅增加，引起主管機關的高度關注，金管會副主委吳當傑昨（11）日表示，已請證交所研訂一套範例，上市櫃公司對外揭露IFRS影響時，有一致性的標準，不能讓公司只揭露好的訊息，不好的訊息就不揭露。 吳當傑表示，並未禁止公司先針對IFRS影響作評價，依證交所初步了解，藍天因公司內部已作評估，且淨值增加很多，公司怕內部人交易問題，因此對外揭露。 2013年IFRS將上路，符合條件的公司可申請提前一年適用，目前已有兩家獲准，都是科技業，未來可能還有新增家數。 為避免類似情況再發生，證交所將研訂一套IFRS影響揭露規範，要求有利、不利資訊都要一併揭露。 舉例來說，IFRS上路後，對不動產等資產採公平價值估算後，資產重估結果，價值可能上升，有利公司淨值。 但IFRS適用後對公司可能不利因素，如企業銷售商品時，可能會提供客戶一些累積點數優惠，等點數累積到一定的量時，將來可以兌換商品。 現行作法下，公司認列銷售商品收入時，不會考慮累積點數兌換商品，全部在當期認列收入，但依IFRS規定，則必須將點數兌換商品部分，視為遞延收入。
【2010/11/12 經濟日報】
|
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(65)
地價調查估計規則評論
【 林英彥 中國地政研究所所長 】05/05/02
一、前言
地價調查估計規則（以下簡稱「規則」），最初是在民國35年10月28日公布，現行條文是於92年 3月14日修正者，全文共27條，是政府機關查估地價，用以課徵地價稅及增值稅之法令依據，可見本規則與民眾之權益有非常密切之關係，但令人感到遺憾的是，這套施行將近60年的規則，迄今還是缺失一大堆，有再度做大幅度修正必要，本文擬針對現行規則之缺失加以評論，以供參考。二、現行規則之缺失
規則如上述，是規範地價查估方法，而依據規則查估結果，直接用以課稅，這不僅牽涉到各筆土地價格之絕對值，更應兼顧各筆土地間之相對均衡，否則會造成稅負及補償上之不公平。另外，由於公部門之估價屬於大量估價之範疇，所以必需採取快速而公平合理之估價方法，因此下列事項必須在規則中明確規定。
地目別之判定基準：同一塊土地會由於地目不同而形成極大的價差，例如一塊土地當成農地估價與當成建地估價，其價格會相差數十倍，甚至超過百倍，這是眾所周知的事，問題在於實務上有許多土地之地目甚難判定，例如桃園中正機場附近有許多農地被改成停車場，這些土地該以何種地目估價，又如都市內有已經停工之工廠，周邊已經有很多住宅，在這種情況下，停工之工廠土地該以何種地目來估價，諸如此類問題，規則有予明定之必要。
估價單元之判定基準：所謂估價單元之判定基準，係指估計一筆或一宗土地所含蓋的面積範圍。在台灣地籍界線之劃分可以說極端混亂，實際利用時則常有數筆土地合成一宗，但也有一筆土地分成數宗利用之情形，而以往之估價均不問如何利用，一律以一筆為估價單元，這顯然是錯誤的，因為土地分割或合併後之價格，不可能是2－1＝1或1＋1＝2，通常是會呈現2－1＜1或1＋1＞2之現象，所以遇到數筆土地合成一宗，或一筆土地分成數宗利用時，應予如何估價，規則也有予明定之必要。
不同容積情況下之估價基準：台灣已經全面實施容積率管制，而且有許多土地被劃分成不同的容積管制區，地政機關便將那些土地分割成二筆或三筆，然後逐筆估價，這犯了上述按筆估價的錯誤，應該是以土地利用單元來評估，但有不同容積問題，這該如何處理，規則也有予明定之必要。
農地、林地、漁池、牧地、原野地等所占面積很大，但這些土地該如何估價，規則並未加規定。軌道用地、寺廟用地、晒場等雜種地雖然不多，但也有規定估價方法之必要。
不規則形狀之土地非常多，對這種土地如何評估，規則並無指示。
路線價估價方法是處理大量土地估價最科學而合理之方法，但規則對路線價之設定方法、各宗地價格之計算方法等並未加規定。
地區間地價高低層次之掌握機制，更是隻字未提。
其他尚有許多缺失，不及在此一一列舉。
三、結語
我國現行之地價調杳估計規則如上述有眾多缺失存在，在這種情況下，想要評估合理之地價，那無異緣木求魚，難怪公告地價或公告土地現值始終得不到社會大眾的信任，補救之對策，惟有從徹底修正該規則著手。
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(69)
中國時報 / 林上祚／台北報導 2010/11/12
投資大陸房地產的藍天，日前宣布提早適用國際會計準則（ＩＦＲＳ），淨值從13.07元大幅提高到65.22元，宣布後股價大幅波動，金管會表示，為了讓資訊能有更公開、公平的揭露，金管會將要求證交所，訂定資產重估訊息揭露的統一規範。
證期局主秘吳桂茂表示，目前除藍天外，還有另外一家公司申請提早適用ＩＦＲＳ，選擇提早適用的廠商，必須在2011年初就先行準備另一套財報對照。
麥格理證券研究報告指出，實施ＩＦＲＳ對台灣具資產題材族群，有潛在正面效益，在資產類股中，每股帳面價值與每股淨值差距較大的，包括台肥、士電 （1503）、士紙（1903）、三陽（2206）、國產（2504）、榮運（2607）五檔個股。
另外，金融股部分，公股銀行因為全省分行家數多，取得時間又長，資產重估後，淨值也可望提升，第一金、華南金、彰銀、合庫皆擁有重估增值利益。
吳桂茂表示，針對藍天以重大訊息，宣布其每股淨值因ＩＦＲＳ資產重估大幅增加，證交所方面回覆金管會，該公司係擔心，實施後淨值若增加很多，未即時揭露，恐引來內線交易質疑，因此選擇提早公告其影響數。
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(199)
《各報要聞》IFRS將上路，科技資產股大翻身
2010-09-27 07:57
時報資訊
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(162)
提升每股淨值 大同鬆口考慮資產重估 〔記者王珮華／台北報導〕先前擬減資321億元，卻因減資案屢遭主管機關退件的大同（2371），昨日鬆口表示，資產重估也是可以考慮的方向之一；大同表示，先前提減資可增加每股淨值，而資產重估也是可以提升每股淨值，「只要對公司好的都會做。」
大同董事會通過將減資321億元，以彌平累計虧損，市場紛質疑，大同坐擁大筆價值連城的土地資產，為何不進行資產重估，反而要走減資一途？大同當時認為，資產重估僅是帳面上增加公司淨值，實際並沒有金額進帳，堅持減資後再增資。
不過，大同減資案二度遭主管機關退件，之後送件又因無法與主管機關取得共識，主動撤件，大同發言人王潔隆昨日鬆口，認為資產重估是可以考慮方向。他表示，政府若強制企業採取國際會計準則IFRS編製報表，資產重估「該做的還是要做」，「要符合法令規定」。
若進行資產重估還要減資嗎？王潔隆表示，減資一直是公司打銷累虧的第一選擇，「如果先減資，又做資產重估，這樣每股淨值不就增加更多？」他認為，只要對公司有好處、可增進股東權益的方法，公司都會評估。
大同是家電資產股代表，名下擁有土地資產高達45萬坪，其中多集中在台北縣市，市場估計大同光在台北市就有九萬坪土地，總資產以市價計算，估計在千億元以上。大同近年也成立尚志資產公司強力推案，正銷售中的「大同璽苑」，以每坪成交價75萬計算，總銷售金額也有上百億元。
後續還有大同板橋廠，該廠廠區高達2.6萬坪，現正向台北縣政府申請地目變更，由工業區變更為住商綜合區，估計推案金額將達200億元。
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(566)
大同怕資產重估傷利 減資爭議始末
2010-07-21 01:13
工商時報
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(209)
挾著不動產增值的潛在可觀利益，壽險股股價最近揚眉吐氣，不少個股已陸續回攻至季線附近，甚至站上季線。這回的資產增值，讓壽險公司面子、裡子都賺盡，卻不免還是有點小小遺憾，外界將「資產重新鑑價」指為「資產重估」，讓壽險業者私下不免有些微詞
台股上周重回8,000點關卡，金融股扮演要角，壽險股受惠於資產重新鑑價及立院朝野達成提高海外投資上限共識等題材，更是一馬當關，股價往前衝，光是龍頭股國泰金便大漲8.95%，四檔壽險股中，以中國人壽漲幅最大，超過一成。
有別於外商壽險公司，本國壽險公司進軍不動產領域較早，相對有累計龐大的不動產投資。台灣的不動產自從2001年SARS風暴跌落底谷後一路反彈，當中以台北市漲勢最為驚人，近幾年平均漲幅超過三成五，部分甚至超過五成，對資產雄厚的壽險股產生潛在增值利益，合計整體壽險公司潛在不動產增值利益已超過2,000億元。
不動產增值利益為壽險股帶來利多，但外界以「資產重估」來描述，壽險業者有意見。新光金控協理徐順鋆表示，外界應釐清「資產重估」與「重新鑑價」的差異，前者的結果會編入財報，後者只是委託鑑價公司重新為資產鑑價，做為公司內部參考。
廣信顏光儀估價師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(199)
