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住展房屋網 (2010-10-06)
【文/馮先勉 攝影/邱添榮】好宅與一般住宅的房價差距已愈來愈大，許多人都在質疑，好宅真的那麼值錢嗎？到底貴在什麼地方呢？所謂貴有貴的道理，好宅貴的價值何在？
要討論好宅─以下四點可以讓投資人正確地判斷好宅的價值：
一、好宅的「停車」價值
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| 一個安全與便利的停車空間付出多大的代價呢？ |
首先，就時間浪費的角度來看，如果沒有自己的專屬停車位，在台北市內，每天上班或回家時要花多少時間尋找停車位呢？通常至少要花十分鐘，大家想想要耗多少汽油？製造多少空氣污染呢？
即使幸運地找到了可以停車的地方，由於離自己的目的地可能還有一段距離，碰到颳風下雨，還要摸黑走回家，要冒多少的風險？如果因停車地點不合法，不幸又被拖吊的話，一次的費用就要超過二千元，這些時間、金錢與能源的浪費是每日都要付出的代價。
尤其是有許多住在一樓的人，常將圍牆打掉，作成鐵捲門，並在門上寫上「內有車庫，請勿停車」的標示，然後將院內做成停車位的樣子，其實是為了佔據牆外巷子裡的停車空間，這種既不合法又不合理的行為，不但成為最常造成鄰居爭執的導火線，也是使得人們必須將車停到離家愈來愈遠地方的重要原因。
其次，就停車安全的角度，通常我們辛苦所找到的路邊停車位，不是影響了交通（黃線或消防通道），就是會擋到別人的出路，停車之後，整個晚上都要擔心受怕。如果停在巷子裡，不論是六米巷，還是八米巷，由於寬度都不大，不但容易被經過的車輛擦撞，還易遭人蓄意破壞。
因此，每次停車都免不了會與前後車輛有些磨擦，曾有一位知名的民歌手，就曾因為停車與鄰居發生衝突，一氣之下拿出小刀傷人，後來還因此坐牢，這種每天都可能發生的衝突，不但影響自己的心情，還常會造成實際傷害，也是每日都可能付出的代價。
第三，就社會貢獻的角度，政府花了大筆公帑，不斷地造路與拓寬道路，一條道路從土地徵收到施作完成，再加維護，要花掉多少納稅人的錢？但是許多都變成了路邊停車場！這種社會成本是全體人民的支出，但對路邊停車的人而言，卻不必負擔，這種貪小便宜的心態，自然造成買車的人愈來愈多，路邊隨處停車的人也愈來愈多，如果好宅數量不增加，政府即使花費再多的錢興建道路，也永遠會有道路及路邊停車數量不足的壓力。
未來，在民意的壓力下，「以價制量」一定會成為控制路邊臨時停車的主要方法，許多地區路邊收費的價格目前已經愈調愈高，未來開車人為路邊停車所付出的代價必然會愈來愈大。
如果還有人質疑停車位的價格怎麼會比車子的價格還高？一輛會隨時間折舊的汽車，與可讓自己每天愈來愈安心和還會增值的專屬獨有停車位，那一種價格應該高？其實答案早已不辯自明。這也是為什麼台北市內，一個好地段的停車位價格已經超過400萬元的主要原因，不是因為停車位的造價高了，而是因為在道路上停車的風險與成本增加了！
二、好宅的「健康」價值
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| 好宅提供許多促進健康的設施，最常見的是健身房。 |
首先，是健康的品質，好宅社區通常由於基地面積較大，因此比較會有大的鄰棟距離，如果設計良好，其通風採光的水準通常較高，一般而言，所謂住宅的風水，指的就是風調雨順的能力，居住在通風採光良好的社區裡，自然比較健康。
其次，是健康的空間，通常好宅社區的設計會有比較多的公共空間（這也是公設比較高的重要原因），例如會有設計良好的公共樓梯(逃生梯)，居住者可以不怕風雨且安全的在社區之內進行爬高運動，我們常可以發現許多人喜歡到公園或是登山健行，但常因天候因素而無法出發，或是即使出發卻常發生危險；也有許多早起或晚出運動的人，在運動的過程中被人干擾或傷害，這種風險使得許多人，特別是老人，常常不太敢一個人外出運動，而好宅社區通常在其社區內就可以提供運動的空間，使人可以安心的每日運動。
尤其是某些高級的好宅社區，本身即有花園設計，居民散步其間，不但安全而且還可以達到賞花觀樹的目的，尤其是可以不受時間的限制，一天二十四小時內隨時想走就可以安全地在社區內散步，對於健康的幫助，自然不言而喻。
第三是健康的設施，一般而言，好宅多會提供許多促進健康的設施，最常見的是健身房，在健身房內，基本的跑步機、腳踏車、都能提供居民每日健身所需，而且不受時間的限制，同時，好宅社區也多會提供游泳池的設備，讓大肌肉的運動可在其內鍛練，尤其是對老人、或是有慢性病、有筋骨病痛的人，可利用游泳池進行持續與溫和性的水療，甚至復健活動，是非常有效的。目前，在許多好宅社區中，進行水中復健活動的比例，大幅增加，幾乎已經可以取代游泳的需要。
尤其是，隨著居民壽命愈來愈長，現在家庭中用到救護車的機會也愈來愈多，但一般老舊的中古住宅，由於巷道狹小，甚至沒有電梯，因此，即使救護車到達，也不易快速及有效地讓病人安全地送往醫院！相對地，好宅社區多少還有緊急電梯的設置，不會因停電而不能使用，有的社區甚至救護車都可直接開到地下室，能在最快與最具有私密性的情況下，將病患送往醫院，這種能夠提供自已及家人住得安心與安全的設計，應該值多少錢？
因此，這種不論在健康的品質、空間與設施方面，都能有效地提昇住戶健康水準的好宅，自然能為住戶帶來高品質的健康生活！常有人批評，好宅社區的公設比較高，其實公設比高低不是問題，有什麼效果？才是重點！人們購買住宅，如果可以為自己及家人帶來健康的一生，其代價顯然不是公設比差個五 或十％所能計算的。
三、好宅的「安全」價值
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| 都市內的好宅社區，會有嚴格的保全人員。 |
最好的例子，是以往有錢人的身份彰顯，經常是住「別墅」，但因別墅多位於較為偏僻的山區或荒野，加以四週圍牆範圍太大，導致維安不易，常遭小偷或盜賊侵入，所以導致近年來有錢人都紛紛搬離郊區別墅，而進入都市內的好宅社區。
為什麼呢？因為都市內的好宅社區，會有嚴格的保全人員，為住戶提供進出的把關，有的社區還僱有具有特勤身手的保全人員，其訓練與能力比一般的警察人員水準還要強許多。
不但如此，好宅社區四週圍牆不但會有監視設備，有的還會有鐵絲網圍籬，使得一般小偷與盜賊不易侵入，即使侵入社區，但由於各樓層的進出電梯多以刷卡管制，使得盜賊們也不容易到達各戶門廳，只能望門空嘆。
曾有一位主管治安的內政部長上任時，就誇下海口，說六個月就會改善治安，要讓鐵窗業蕭條，結果超過二十年了，在台灣的許多地區，鐵窗業不但未見蕭條，生意反而愈來愈好，原因無他，乃因我國法律對竊盜的刑罰甚輕，所以造成許多中古公寓幾乎是輪流遭竊，這種讓自己及家人每日擔心是否會有竊盜進入的壓力，或是不幸真的被偷後，看著滿屋凌亂，心愛的值錢的物品被洗劫一空，以及報案時警察的冷漠態度，你願意為避免這些事情的發生支付多少代價呢？
而真正能讓鐵窗業蕭條，是必須倚賴好宅社區的不斷增加，因此，好宅社區愈多的地方，治安狀況自然愈佳，這也是台北市房價為何較貴的重要原因之一！
台灣曾有許多家庭，因為子女有過被綁架的經驗，而不得不選擇移民，犧牲了一生的事業與幸福。如果能有多一種選擇，不須移民而只要搬入規劃良好的好宅社區，就能讓家人安全與安心生活，你會願意為這種島內移民支付多少代價呢？
目前，以中古老舊公寓與新的好宅社區，其價格差別甚少超過一倍的，大家想想，當出國乘坐飛機時，商務艙的價格大約都已是經濟艙的二倍，頭等艙就更貴了，如果能力許可，這種為安全與安心所付出的代價，多少才是合理呢？
如果房屋不幸地發生了火災，傳統的中古住宅通常房屋老舊、巷道狹小、消防設備不足，所以常常造成極大的損失，而新的好宅社區，由於政府的消防法規日益嚴格，各種消防雲梯車的位置、消防栓的設計、消防水箱及幫浦的要求，以及各戶內灑水系統以及消防箱的設計，甚至連逃生路線與逃生梯的設計，都不斷地被要求增加，這種能增加生命與財產安全的設備，當然如能不用，最好不用，但就像汽車內的安全氣囊（AIR BAG），只要用到一次，就值回票價，你願意為這種安全的設備與設計，付出多少錢呢？
最後，就促進就業而言，每一個好宅社區至少會聘請三位以上的保全人員（二十四小時），再加上總幹事或是物管人員，以及清潔人員與植栽修剪人員，甚至機電維修人員，每個社區至少都要四至五人以上，這種好宅社區的存在，也為社會創造了就業機會，不但為自己的安全買了保險，也同時善盡了社會責任，這種「雙贏」的情況，不是一個和諧社會的正常發展嗎？但也有人因此批評好宅社區的管理費太高，是造成貧富差距的指標，但如我們夠理性，除非我們要打擊及反對所有的有錢人，否則如何才能平衡貧富差距？不是讓富有的人出錢獲得安心，讓貧窮的人付出勞力獲得報酬，才是解決貧富差距的正確道路嗎？
四、好宅的「快樂」價值
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| 大樓社區只要超過五年，幾乎所有的設備都將開始面臨維修與更新的問題。 |
住宅的最大目的是能使居住其內的人心情愉快，自由自在！因此，硬體只是媒介，最重要的是能達成心靈快樂的軟體設計，好宅能對這個目標的達成創造多少價值呢？
首先，是親朋好友的稱羨，每當親朋好友進入你所居住的好宅社區時，當他們用羨慕的聲音稱讚：好高級的社區、與好美麗的房屋時，會值多少錢呢？如果因為好宅社區的原因使他們願意多來幾次，對自己及家人的快樂會有多大的幫助呢？
最近，有許多遷居郊區的人逐漸搬回台北，他們搬回的最主要原因，是新屋雖然寬敞、氣派，但朋友卻不去串門子了！連打牌的搭子都常湊不齊，甚至連子女都嫌遠，而不去看望他們！這種無親無友的生活是許多人所無法忍受的，因此只好搬回台北。大家一定要瞭解，住宅不是用來觀賞的，是要讓居住者快樂生活的。因此，好宅社區能讓親朋好友願意多來、常來，你願意為這種價值付多少代價呢？
其次是社區鄰居的互動，許多社區因為興建時間較久，因此，常導致鄰居的水準參差不齊，而根據「破屋」理論─社區水準由水準最差的一戶所決定！因此，目前我們可以愈來愈常看到新聞報導，鄰居間為了養寵物而相互攻擊，甚至吃上官司；也可以看到，鄰居們為了社區的綠化與庭院的景觀而相互衝突，甚至告上法院；還可以看到，鄰居們為了漏水問題或是設備更新問題而爭鬥不休……
在建設公司早已退出的情況下，許多鄰居間的糾紛由於缺乏排解的機制，自然導致糾紛不斷發生，這些都會影響居住時的快樂，而在好宅社區裡，由於好的建設公司通常願意負擔較大的責任，在有錢有人的情況下，各種公共事務的處理水準自然較高，鄰居間的糾紛自然較少，居住其內心情自然也就較好。
第三，是房屋價值的維持，由於房屋會逐年老舊，尤其是大樓社區，只要超過五年，幾乎所有的設備都將開始面臨維修與更新的問題，因此，在社區居民普遍不夠專業的情況下，這種持續性大金額的支出，不但會使管理費用不斷增加，往往也是造成社區品質下跌的重要原因。因此，好宅與一般宅之間的價格差距，一定會愈來愈大。
特別是因房屋供過於求情況愈來愈明顯，會導致空屋率增加的影響，不禁使我想起美國在八○年代經濟蕭條時，我在德州看到其社區內的住戶，常常半夜含淚搬家，導致社區內空屋不斷增加，門口掛著要拍賣(FOR SALE)的房屋數量也不斷增加，由於鄰居愈來愈少，居住在社區內的居民，不但愈住愈不心安，同時，還看著房價每日一跌，心情怎麼會好？
在台灣的大部份中古屋社區中，一定也會逐漸開始有類似的情形，當社區內空屋率增加，或常有房屋被拍賣，甚至鄰居愈來愈少或水準愈來愈差時，居住其內，怎麼會快樂得起來呢？
相對地，如果常可以看到鄰居的房屋轉手價格愈來愈高，或是新搬入的鄰居水準愈來愈高時。，此時，雖然自己的房屋未必要出售，可是每天聽到好消息，自然會讓自己的心情愉快，尤其是當銀行行員到社區估價時，其所估出的價格如果高出自己預期，那種快樂感，是那些將高房價批評的一無是處的人，很難體會的。
因此，不論就親朋好友、社區鄰居，甚至房屋價值的角度，好宅社區都有極大的優勢！這些優勢值多少錢呢？
我們常聽人說「人生不如意事，十之八九」，但卻不知道，許多不如意事都是事出有因，如果任著自己的個性，依照自己能力擇屋居住，不如意事自然會多，但如遷入好宅社區，就會發現，不如意事可以大幅減少，我們是要持續抱怨？還是要採取能增加自己及家人快樂的行動呢？
過去，許多人過份將注意力放在好宅社區的「炫耀」價值上，認為購買與居住在好宅社區中，主要目的是為了彰顯社會地位！其實，很少人會只為了炫耀，而願意付出如此大的購屋代價，這種能為自己及家人提供安全、健康與快樂功能並還能保值的好宅，才是人們願意付出高價購買的主因！
我們可以思考一下，為了自己與家人的安全、健康與快樂，我們會願意付多少的代價呢？我們很可能會驚訝地發現，自己也許會願意付出的更多！唯一的限制，只是我們的財富或所得是否足以支付？
因此，與其坐而抱怨，不如起而立行！讓我們努力地增加所得，快樂地尋找好宅，而不是讓自己持續陷在房價過高的迷思與泥沼裡！因為好宅，才是能讓自己一生快樂的最重要媒介，千萬不要讓自己的一生成為錢奴或是屋奴！不論是買或是租，我們都應該努力並快速地成為好宅的主人，因為，為家人創造健康與快樂的一生，才是人生中最值得追求的價值。祝大家投資順利！
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