顏光儀估價師，一個關於地理資訊系統、不動產估價、都市計畫及建築設計的分享

今天有兩則與政府部門相關的新聞事件，其實相互間沒有絕對必然的關係；只是值此『敏感』時刻，使得我們必須懷疑，其背後動機並不單純。

首先是，昨日起經建會一連兩天舉辦「APEC提升經商便利度國際研討會」，主要是邀集各國專家學者探討如何強化政府效能與簡化行政措施。會中，經建會主委劉憶如引述世界銀行公佈的今年度全球經商環境評比報告指出，台灣在建築執照申請許可排名全球第97名(顯見效率很差)。

劉進一步表示，台灣目前申請建照，必須通過28道關卡，和亞太其他國家平均18,6個相比，繁複甚多。因此經建會將研議參考香港，設置「單一窗口」簡化流程之作法，希望藉此加速建照審核、提升行政效率(香港同項排名居第一)。

另一則則是和監察院有關。繼九月初之後，監院昨日再度針對假農舍真豪宅現象，對農委會及內政部提出糾正。上月監院的糾正，主要是農舍免徵田賦、地價及土增稅，但實質上卻多做一般住宅，甚至豪宅使用，有違租稅公平原則。

昨日監院再度針對此事提出糾正，根據監委劉玉山調查，自89年「農業發展條例」頒佈以來，以農舍名義，行鄉間豪宅之實者屢見不鮮，直指有關單位疏於管理監督，才讓業者得以鑽法令漏洞，使農舍過度商品化，法令原意遭到扭曲。

許多區域發展遲滯，或容易造成養地炒作空間，建照申請進度緩慢，往往是重要原因。根據住展雜誌了解，南港經貿段及新莊頭前段這兩個第四季推案量將再度大爆炸的區域，其先前就是建照核發速度異常緩慢，才會出現有些時段線上個案真空，有些時段卻又一窩蜂搶進的怪現象，這對房市發展確實不是好事。

至於農舍，實際上則是「集村農舍」商品化的情況較嚴重。一般來說，農舍開發更嚴格，商業規模不足；但如果是集村，則就變得有利可圖。近十年，先後在桃竹及宜蘭地區，都看到這類個案。這類產品土地成本理論上低於同區住宅用地，不過由於必須另配(農)地，加上建蔽；容積率限制仍嚴，因此總價往往不低，不過「鄉間豪宅」確實屬實；相關辦法中的配地，當然也幾乎都不是從事農耕。

經建會研議加速建照審核，監院糾正假農舍真豪宅現象，都是吾人樂見；其實連同同日有關土地徵收將改採市價為標準，甚至稍早財長提出，必要時改爭資本利得稅，及以市價課徵不動產相關稅負，都是正確，且早該推動的改革。只是，年底就是五都選舉，我們仍不由得懷疑，此時推動變革或檢討，背後動機何在？待選舉之後，才是檢驗這些改革，是否持續推動的最佳時間點！

資料整理:廣信不動產估價師事務所 總經理 顏光儀

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