地價調查估計規則評論
【 林英彥 中國地政研究所所長 】05/05/02
一、前言
地價調查估計規則（以下簡稱「規則」），最初是在民國35年10月28日公布，現行條文是於92年 3月14日修正者，全文共27條，是政府機關查估地價，用以課徵地價稅及增值稅之法令依據，可見本規則與民眾之權益有非常密切之關係，但令人感到遺憾的是，這套施行將近60年的規則，迄今還是缺失一大堆，有再度做大幅度修正必要，本文擬針對現行規則之缺失加以評論，以供參考。
二、現行規則之缺失
規則如上述，是規範地價查估方法，而依據規則查估結果，直接用以課稅，這不僅牽涉到各筆土地價格之絕對值，更應兼顧各筆土地間之相對均衡，否則會造成稅負及補償上之不公平。另外，由於公部門之估價屬於大量估價之範疇，所以必需採取快速而公平合理之估價方法，因此下列事項必須在規則中明確規定。
地目別之判定基準：同一塊土地會由於地目不同而形成極大的價差，例如一塊土地當成農地估價與當成建地估價，其價格會相差數十倍，甚至超過百倍，這是眾所周知的事，問題在於實務上有許多土地之地目甚難判定，例如桃園中正機場附近有許多農地被改成停車場，這些土地該以何種地目估價，又如都市內有已經停工之工廠，周邊已經有很多住宅，在這種情況下，停工之工廠土地該以何種地目來估價，諸如此類問題，規則有予明定之必要。
估價單元之判定基準：所謂估價單元之判定基準，係指估計一筆或一宗土地所含蓋的面積範圍。在台灣地籍界線之劃分可以說極端混亂，實際利用時則常有數筆土地合成一宗，但也有一筆土地分成數宗利用之情形，而以往之估價均不問如何利用，一律以一筆為估價單元，這顯然是錯誤的，因為土地分割或合併後之價格，不可能是2－1＝1或1＋1＝2，通常是會呈現2－1＜1或1＋1＞2之現象，所以遇到數筆土地合成一宗，或一筆土地分成數宗利用時，應予如何估價，規則也有予明定之必要。
不同容積情況下之估價基準：台灣已經全面實施容積率管制，而且有許多土地被劃分成不同的容積管制區，地政機關便將那些土地分割成二筆或三筆，然後逐筆估價，這犯了上述按筆估價的錯誤，應該是以土地利用單元來評估，但有不同容積問題，這該如何處理，規則也有予明定之必要。
農地、林地、漁池、牧地、原野地等所占面積很大，但這些土地該如何估價，規則並未加規定。軌道用地、寺廟用地、晒場等雜種地雖然不多，但也有規定估價方法之必要。
不規則形狀之土地非常多，對這種土地如何評估，規則並無指示。
路線價估價方法是處理大量土地估價最科學而合理之方法，但規則對路線價之設定方法、各宗地價格之計算方法等並未加規定。
地區間地價高低層次之掌握機制，更是隻字未提。
其他尚有許多缺失，不及在此一一列舉。
三、結語
我國現行之地價調杳估計規則如上述有眾多缺失存在，在這種情況下，想要評估合理之地價，那無異緣木求魚，難怪公告地價或公告土地現值始終得不到社會大眾的信任，補救之對策，惟有從徹底修正該規則著手。
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